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临沂市人民政府关于印发《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等三个规范性文件的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 12:15:01  浏览:9063   来源:法律资料网
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临沂市人民政府关于印发《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等三个规范性文件的通知

山东省临沂市人民政府


临沂市人民政府关于印发《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等三个规范性文件的通知



临政发〔2001〕66号



各县区人民政府,市政府各部门、各直属机构,临沂高新技术产业开发区管委会,县级事业单位,市七大企业集团公司,各高等院校:

  《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等三个规范性文件已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。





   二○○一年十二月二十五日



 















临沂市集体建设用地使用权

流转管理暂行办法



  第一章 总则

  第一条 为加强小城镇集体建设用地管理和农民集体所有建设用地使用权流转管理,促进土地资源优化配置和高效集约利用,建立统一、开放、竞争、有序的土地市场体系,加快小城镇建设,根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规和政策,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内城市规划区外的乡镇土地利用总体规划确定的小城镇集体建设用地管理和农民集体所有建设用地使用权的流转管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称小城镇集体建设用地,是指经省政府批准的重点发展的中心镇土地利用总体规划确定的小城镇建设用地范围内乡镇企业、乡镇公共设施和公益事业、住宅建设以及其他设施建设使用的土地。

  本办法所称农民集体所有建设用地使用权流转,是指农民集体所有建设用地使用权发生转移的行为,包括农民集体所有建设用地使用权转让、出租、作价出资(入股)、联营联建、抵押等。

  农民集体所有建设用地使用权流转可分为首次流转和再次流转两个层次,首次流转是土地所有者与使用者之间的流转,是指集体土地所有者将土地使用权与所有权分离,土地使用者取得集体建设用地使用权;再次流转是指依法有偿取得集体建设用地使用权的单位或个人,在土地使用年期内,将余期土地使用权转让、出租、作价出资(入股)、联营联建或抵押。

  第四条 按照土地所有权与使用权分离、国有与集体两种产权并存、一个市场统一管理的原则,实行农民集体所有建设用地使用权有偿、有限期、有流动的制度。

  第五条 为了推进乡镇土地利用方式由粗放型向集约型转变,坚持大型建设项目向开发区集中、乡村企业向工业园区集中、农民住宅向小城镇和中心村集中,实行建设用地统一规划、统一开发、统一供地、统一管理。

  第六条 市、县人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内小城镇集体建设用地和农民集体所有建设用地使用权流转的管理工作。



  第二章 规划与计划

  第七条 小城镇集体建设用地及农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合乡镇土地利用总体规划及小城镇建设规划。

  小城镇根据土地利用总体规划、城镇规划及小城镇的国民经济和社会发展计划,编制小城镇建设规划,报市人民政府审批后实施。

  小城镇建设规划必须坚持集约用地和保护耕地的原则,小城镇建设规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的小城镇建设用地规模。

  第八条 小城镇依据乡镇土地利用总体规划、小城镇建设规划、国民经济和社会发展计划及土地利用的实际情况,提出本地下一年度土地利用年度计划建议,经县(区)人民政府审查同意后,报市人民政府国土资源、计划行政主管部门。

  小城镇土地利用年度计划由市人民政府统一掌握、优先安排,但建设用地总量原则上不得突破土地利用年度计划。如确需调整土地利用年度计划的,必须报市人民政府审批。





  第三章 小城镇集体建设用地

  第九条 建设用地除依法必须征用转为国有外,可以不改变集体所有权性质,办理集体土地使用手续。

  第十条 兴办乡(镇)村企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用集体所有的土地的,可以依法批准办理集体土地使用手续。

  第十一条 镇政府按照“三集中”发展规划和年度建设用地计划,可分期分批依法办理农用地转用及使用手续。

  第十二条 镇政府使用村集体土地必须签订协议,合理处置土地权益关系,对村集体依法进行土地补偿。可采取下列方式予以补偿:

  (一)一次性货币方式补偿;

  (二)从批准的建设用地中划出10%-15%的土地,留给被占地的农村集体经济组织,作为生产生活用地;

  (三)按合同约定逐年向被占地村集体支付租金;

  (四)由村集体进行土地入股联营,参与分红。

  第十三条 集体建设用地占用耕地的,耕地开垦费按规定的标准从低征收。对先补后占和购买耕地占用指标、存量建设用地开发复垦成耕地并等量置换为建设用地以及计划外通过整理新增地的60%纳入小城镇建设用地指标的,可免缴耕地开垦费。

  第十四条 经批准的小城镇集体建设用地,可以由镇人民政府统一开发,通过土地市场,采用招标、拍卖等方式向土地使用者提供土地使用权。

  第十五条 办理小城镇集体土地农地转用及使用手续,暂不缴纳新增建设用地有偿使用费。

  第十六条 土地使用者应当依照规定办理登记,领取《集体土地使用证》。



  第四章 流转管理

  第十七条 符合土地利用总体规划、小城镇建设规划和下列条件,可申请农民集体所有建设用地使用权流转:

  (一)领有集体土地使用证;

  (二)具有地上建筑物的合法证明;

  (三)取得同意流转批准书。

  除土地用途规定为无建筑物的土地外,无地上建筑物的土地使用权不得流转。

  第十八条 农民集体所有建设用地使用权首次流转的程序:

  (一)集体土地所有者持土地所有权证等资料,到市、县国土资源行政主管部门申请同意流转批准;

  (二)经乡(镇)人民政府初审,市、县国土资源行政主管部门对所提交的资料进行审核,重点审查权属是否清楚、土地用途是否符合现行规划、是否在村农民集体内部履行合法手续等,符合条件的发给同意流转批准书;

  (三)集体土地所有者取得同意流转批准书后,应将流转宗地的条件和流转要求在土地市场挂牌,采用招标、拍卖或协议方式,确定土地使用者,签订流转合同;

  (四)流转双方按合同约定缴纳土地流转收益等有关费用后,持同意流转批准书、流转合同、地上建筑物证明等文件于签订流转合同之日起30日内到市、县国土资源行政主管部门申请土地登记,领取集体土地使用证。

  第十九条 农民集体所有建设用地使用权再次流转的程序:

  (一)依法取得集体建设用地使用权的土地使用者将宗地条件和流转要求在土地市场挂牌,采用招标、拍卖或协议方式确定用地者,签订流转合同;

  (二)流转双方按合同约定缴纳土地增值收益等有关费用后,持土地使用证、前次流转合同、本次流转合同、地上建筑物证明等文件,于签订本次流转合同之日起30日内到市、县国土资源行政主管部门申请办理土地变更登记或出租、抵押登记。

  第二十条 原集体建设用地使用权流转的程序:

  (一)土地使用者持土地所有者同意书、集体土地使用证(土地权属证明)等资料,到市、县国土资源行政主管部门申请同意流转批准;

  (二)经乡(镇)人民政府初审,市、县国土资源行政主管部门对所提交的资料进行审核,符合条件的发给同意流转批准书;

  (三)土地使用者继续使用的,应与土地所有者签订流转合同,缴纳土地流转收益;需要流转的,将宗地条件和流转要求在土地市场挂牌,采用招标、拍卖或协议方式,确定使用者,签订流转合同,缴纳土地增值收益;

  (四)流转双方持同意流转批准书、流转合同、集体土地使用证(土地权属证明)、地上建筑物证明等文件,于签订流转合同之日起30日内到市、县国土资源行政主管部门申请土地变更登记或出租、抵押登记。

  第二十一条 土地使用者应当按照政府批准或者登记文件的规定以及流转合同的约定使用土地,不得改变土地用途;确需改变土地用途的,应当经市、县人民政府国土资源行政主管部门和规划行政主管部门同意,报原批准机关批准。

  第二十二条 农民集体所有土地使用权使用年限,一般不超过30年;再次流转的,不得超过前次流转合同约定的剩余年限。

  第二十三条 农民集体所有建设用地使用权流转时,其地上建筑物随之流转;地上建筑物流转时,其使用范围内的土地使用权随之流转。

  第二十四条 本办法实施前集体建设用地未领取集体土地使用证或未申请颁发同意流转批准书的,须在三个月内依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定处理后,按照本办法有关规定执行。

  第二十五条 土地流转合同约定的使用期届满,土地使用权由土地所有者收回,其中属于土地使用权转让(包括作价出资入股)的,其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照流转合同约定的事项办理。

  第二十六条 土地流转合同约定的使用期届满,土地使用者要求续期的,应在届满前6个月内,按本办法有关规定重新签订土地流转合同,办理土地流转手续。

  第二十七条 集体土地流转合同届满30日内,流转双方应当到市、县人民政府国土资源行政主管部门办理土地注销登记。

  第二十八条 集体建设用地使用者依法取得的土地使用权受法律保护,在特殊情况下,因国家和农村集体社会公共利益需要,集体土地所有者报经市、县人民政府国土资源行政主管部门审核和同级人民政府批准,可以提前收回,并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。



  第五章 土地流转收益 

  第二十九条 市、县人民政府应当制定并公布小城镇用地基准地价,并根据小城镇发展和土地市场发育状况,对基准地价适时调整。

  第三十条 农民集体所有建设用地使用权流转时,土地使用者应当向市、县人民政府缴纳一定比例的土地流转收益。

  本办法所称土地流转收益,是指土地使用权人在土地使用权流转中应取得的平均土地纯收益。

  第三十一条 农民集体所有建设用地使用权首次流转时,应当按照本办法第三十条规定,如期向市、县人民政府缴纳土地流转收益。农民集体所有建设用地使用权首次流转的,按下列标准缴纳土地流转收益:

  (一)土地使用权在一定年限内一次性转移的,按每平方米3-5元一次性缴纳;

  (二)土地使用权租赁和作价出资(入股)的,在合同约定年限内,按每年每平方米0.4—0.6元一次性或逐年缴纳。

  土地流转收益的缴纳人,由流转合同约定。

  第三十二条 农民集体所有建设用地再次流转产生的增值收益,是指土地使用者再次流转中所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入,在减去下列扣除项目金额后的余额,即增值额中,按一定比例收取的部分:

  (一)前次流转所支付的金额;

  (二)开发土地的成本、费用;

  (三)新建房屋及配套设施的成本、费用,或者旧房建筑物的评估价格。

  第三十三条 土地使用权再次流转的,按下列标准缴纳土地增值收益:

  (一)增值额未超过扣除项目金额50%,按增值额的20%缴纳;

  (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%,按增值额的30%缴纳;

  (三)增值额超过扣除项目金额100%以上,按增值额的40%缴纳。

  土地增值收益的缴纳人,由流转合同约定。

  第三十四条 土地流转收益和土地增值收益由市、县人民政府国土资源行政主管部门收取,全额上缴财政专户,主要用于乡镇(村)基础设施建设和土地开发整理。市、县国土资源行政主管部门按收益总额的2%提取业务经费。提取业务经费后的资金按照“谁所有,谁投入,谁受益”的原则,三区范围之内的乡镇农民集体所有的土地,按乡(镇)80%、区10%、市10%分配;村农民集体所有的土地,按土地所有者80%、乡(镇)10%、区5%、市5%分配。各县的乡镇农民集体所有的土地,按乡(镇)80%、县20%分配;村农民集体所有的土地,按土地所有者80%、乡(镇)10%、县10%分配。

  第六章 罚则

  第三十五条 土地使用者未按批准的用途、期限和条件开发、利用土地等违法用地行为,按照《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规,由市、县国土资源行政主管部门给予处罚。

  第三十六条 未按本办法批准,擅自占用集体土地建设,依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条规定处理。

  第三十七条 未按本办法批准,擅自非法流转集体土地使用权的,依照《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条规定处理。

  第三十八条 土地流转收益和土地增值收益逾期不按合同约定缴纳的,流转合同无效,市、县国土资源行政主管部门不予办理有关批准手续。

  第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。



  第七章 附则

  第四十条 企业改制涉及集体建设用地的按《临沂市企业改革中土地资产管理暂行办法》中的有关规定办理。

  第四十一条 农民住宅用地管理按《临沂市农民住宅用地管理暂行办法》执行。

  第四十二条 本办法自发布之日起30日后施行。





















临沂市企业改革中土地资产管理

暂 行 办 法



  第一条 为进一步支持企业改革,明晰土地产权关系,盘活和显化企业土地资产,规范土地市场,促进经济发展,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规和规章,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的国有企业和使用国有土地的集体企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革中涉及的土地资产管理以及国有企业和集体企业、民营(私营)企业在企业改革中涉及集体建设用地的土地资产管理,应当遵守本办法。

  第三条 原划拨方式取得国有土地使用权的,除依法可以继续无偿使用外,均应实行有偿使用。

  企业改革中涉及的土地资产,根据企业的不同情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和划拨用地方式予以处置。

  企业改革中涉及的集体建设用地,经依法办理征用,可以国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)等方式处置。

  第四条 企业改革中处置的土地使用权,其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划,在城市规划区内的,还应符合城市规划,需要改变土地用途的,应当依法办理有关批准手续,补交出让金、租金或有关税费。

  第五条 市、县国土资源行政主管部门负责本行政区域内企业改革中土地资产的管理工作。

  第六条 企业改革涉及的划拨土地使用权,有下列情形之一的,应当采取出让或租赁方式处置:

  (一)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;

  (二)国有企业改组为股份合作制的;

  (三)国有企业租赁经营的;

  (四)非国有企业兼并国有企业的。

  第七条 破产企业涉及的原划拨土地使用权,应当以出让方式处置,变现资金上缴同级财政  国有资产专户,优先用于职工安置。

  第八条 根据国家产业政策,须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业,改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的,涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府国土资源行政主管部门批准,可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。

  对于一般竞争性行业,应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

  非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时,可将企业原划拨土地评估作价后,同其他国有资产一并转为国有股,逐步通过股权转让变现;也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地,参与企业整体拍卖和兼并,剩余土地,购买方或兼并方有优先受让权和承租权。

  第九条 企业改革涉及的土地使用权,作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,符合《划拨用地目录》的,经批准可采取划拨方式处置,明确国有划拨土地权益,但改造或改组为公司制企业的除外。

  第十条 处置的土地使用权必须权属合法、无争议,并已办理土地登记,企业持有土地使用权证书。尚未登记的,企业应向土地所在地的国土资源行政主管部门申请土地权属审核,取得国土资源行政主管部门出具的土地权属证明。

  第十一条 企业改制涉及的土地使用权应按照国家有关规定进行地价评估。企业应委托经国家和省级国土资源行政主管部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。

  第十二条 企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或租赁土地的,应持土地估价报告、土地资产处置方案、企业改革批准文件、土地使用权证书或土地权属证明等材料,到市、县国土资源行政主管部门办理有偿用地手续或土地变更登记,土地估价报告同时交付备案。

  企业改制采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式进行土地资产处置的,应向市、县国土资源行政主管部门申请初审,国土资源行政主管部门对土地权属状况、地价水平进行审查并出具意见,土地资产处置方案需经省级以上国土资源行政主管部门审批,企业持处置批准文件在市、县财政行政主管部门办理国有资本金转增手续后,到市、县国土资源行政主管部门办理土地变更登记。

  企业改制采取划拨用地方式进行土地资产处置的,应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件到市、县国土资源行政主管部门办理土地变更登记。

  第十三条 处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资(股本)额的确定,均应以经国家和省级国土资源行政主管部门认证的、具有相应土地估价资格的机构评估的土地估价结果为依据。

  第十四条 采取出让、作价出资(入股)方式处置的土地使用权,允许依法按照土地使用权出让合同规定进行转让、出租、抵押,改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权,在国家有关规定出台前,可指定专门机构进行土地资产管理,有关规定出台后,再按统一办法进行资产监管。

  第十五条 采取租赁方式处置的土地使用权,租赁期限由租赁双方约定,一般不超过30年。

  租金标准应与地价标准相均衡。在租赁土地期限内,可以根据市、县人民政府公布的基准地价进行定期调整。

  第十六条 国有土地租赁,应当由市、县国土资源行政主管部门(出租人)与土地使用者(承租人)签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租人和承租人的权利义务等。

  第十七条 国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。

  承租人将承租土地转租或分租给第三人的,承租土地使用权仍由原承租人持有,承租人与第三人建立了附加租赁关系,第三人取得土地的他项权利。

  承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人,承租土地使用权由第三人取得,租赁合同经更名后继续有效。

  地上建筑物、构筑物和其他附着物依法抵押的,承租土地使用权可随之抵押,但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价,抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

  在使用年期内,承租人有优先受让权,租赁土地在办理出让手续后,终止租赁关系。

  第十八条 国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权,在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,应对承租人给予合理补偿。

  承租土地使用权期满,承租人可申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,承租土地使用权由国家依法无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物和其他附着物,恢复土地原状。

  第十九条 企业改革中土地资产处置实现的土地收益,全额上缴同级财政,专项用于城市基础设施建设和土地开发整理。

  第二十条 改制企业逾期未按出让合同或租赁合同约定支付土地使用权出让金或租金的,按照《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第四十七条和《山东省国有土地租赁办法》第二十四条规定,市、县人民政府国土资源行政主管部门有权解除合同,无偿收回土地使用权,并可请求违约赔偿。

  第二十一条 按照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定,对土地权属不合法或有争议、未办理土地登记或未能提供国土资源行政主管部门出具的土地权属证明的,不按土地管理法律、法规和有关规定进行地价评估的,土地估价报告不予备案,市、县国土资源行政主管部门不予办理有偿用地手续或土地变更登记。

  第二十二条 改制企业未按规定办理土地使用权变更登记的,按照《山东省土地登记条例》规定,由市、县国土资源行政主管部门责令其限期补办登记手续;逾期不补办的,视为非法占用土地,可处以每平方米15元以下罚款。

  第二十三条 按照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十四条规定,企业改革中涉及的土地使用权,未依法办理有偿用地手续或未经批准发生土地使用权转移或改变土地用途的,按非法占地或非法转让土地处罚。

  第二十四条 本办法未涉及的其他形式企业改革中划拨土地使用权处置的,凡不属于本办法中关于划拨用地方式处置的,均应以出让、租赁、作价出资(入股)方式处置土地使用权。

  第二十五条 在本办法实施之前,已改制企业但土地资产未进行处置的,自本办法实施之日起三个月内,到市、县国土资源行政主管部门办理有偿用地手续或土地变更登记,逾期不办理的,除按有关规定进行处罚外,并同时收取土地有偿使用收益。

  第二十六条 本办法自发布之日起30日后施行。《临沂市企业改革中土地资产管理暂行办法》(临政发〔2000〕28号)同时废止。



































临沂市农民住宅用地管理暂行办法



  第一条 为加强农民住宅用地管理,促进农民集体土地高效、集约利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内农民住宅用地管理,适用本办法。

  第三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门负责本辖区范围内农民住宅用地的管理工作。

  第四条 农民住宅建设必须符合土地利用总体规划和村庄建设规划,应结合旧村改造充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地,严格控制占用农用地,严禁占用基本农田。提倡统一建设一楼多户的住宅楼,引导农民住宅逐步向小城镇和中心村集中。

  第五条 农民一户只能拥有一处宅基地。新建住宅用地面积限额为:

  (一)平原地区,每户面积为166平方米,村庄建在盐碱地、荒滩上的,可适当放宽,但最多不得超过200平方米;

  (二)山地丘陵地区,建在平原地上的,每户面积为132平方米;建在山坡薄地上的,可适当放宽,但最多不得超过233平方米。

  人均占有耕地666平方米以下的村庄住宅用地,应低于规定限额。

  第六条 具备下列条件之一的,可以申请住宅用地:

  (一)因结婚等原因,确需新建住宅分户的;

  (二)原住宅影响规划或因国家、集体建设需要搬迁的;

  (三)因自然灾害等原因,需要新建住宅的;

  (四)经县级以上人民政府批准回原籍落户定居,且农村确无住宅的;

  (五)县级以上人民政府规定的其他情形。

  第七条 属于下列情形之一的,不予批准:

  (一)不符合第六条所列条件的;

  (二)非本村村民;

  (三)出卖、出租住房或将住宅改为经营场所又申请宅基地的;

  (四)原有宅基地能够解决分户需要或一户多宅的;

  (五)村内有空闲地又占用农用地的;

  (六)不符合村庄建设规划的;

  (七)其他不宜批准的。

  第八条 农民住宅用地按下列程序报批:

  (一)农民向村民委员会提出申请;

  (二)村民委员会根据当年住宅用地计划,召开村民会议或村民代表大会,确定建房户名单,报乡级人民政府审查;

  (三)乡级人民政府对符合条件的,报县级国土资源行政主管部门审核,由同级人民政府批准。

  市辖三区的农民申请使用宅基地,由设在各区的国土资源分局审核,区人民政府批准。

  村民委员会应张榜公布批准的建房名单,接受群众监督。

  第九条 农村干部(村党支部书记、村委会主任、主管会计)申请住宅用地的,应由所在乡(镇)领导集体审查同意,再按本办法第八条规定的程序报批。

  第十条 农民占用耕地建住宅的,所在乡(镇)人民政府应当组织用地的村民委员会开垦整理与所占耕地数量、质量相当的耕地。开垦整理的耕地验收合格后,由县、区人民政府按土地利用年度计划分批次报市人民政府批准农用地转用方案;没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的,用地者应当按被占用耕地前3年平均年产值的8至10倍缴纳耕地开垦费。

  第十一条 经批准的住宅用地,须由乡级人民政府按照批准的面积和位置,到现场划线定界后,建房户方可施工。

  第十二条 住宅建成后,由乡级人民政府国土资源工作人员对实际用地进行复核,与批准文件相符的,由县、区国土资源行政主管部门审核后,报同级人民政府确权登记,颁发《集体土地使用证》。

  第十三条 农民对批准的住宅用地,不得改变位置、用途,不得自行交换、转让、出租、买卖。

  经市、县有关行政主管部门批准,进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民,可以将其拥有的房屋连同宅基地,有偿转让或出租给符合条件的本村村民,但转让或出租后不得另行申请宅基地。

  第十四条 农民因买卖、交换、赠予、继承房产等原因,使宅基地使用权发生转移的,应当办理土地使用权变更登记手续。

  第十五条 农民有两处以上宅基地的,村民委员会可依法将多余的宅基地收回,统一安排使用。有地上附着物的应当适当补偿,补偿标准由村民委员会或村民代表大会确定。

  对收回和退出的宅基地,应当依法办理集体土地使用权注销登记手续。

  对由于历史原因形成多占宅基地确实不能收回的,可由村集体组织实行超占宅基有偿使用,有偿使用费标准为每年每平方米1-5元,直至退出为止;但影响村庄规划实施的,必须依法拆除地上建筑物和其他附着物,腾出宅基地。除以上规定外,不得随意扩大宅基地有偿使用范围。

  村民委员会对收取的超占宅基有偿使用费专项用于村内基础设施、公益事业建设和土地开发整理,不得挪作他用。

  第十六条 严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地,擅自转让、买卖的,按照《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条规定,有关行政主管部门不得办理有关手续,并由国土资源行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。

  第十七条 农民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准违法占地建房的,国土资源行政主管部门有权依法查处。所建房宅符合规划,经户主申请免予拆除处罚的,应依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条处罚,并依法办理宅基地审批手续。对不符合规划的,必须予以拆除,退还非法占用的土地。

  超过规定标准占用宅基地的,多占的土地以非法占用土地论处。

  第十八条 按照《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定,有下列情形之一的,其批准用地无效:

  (一)无权批准使用宅基地的单位或者个人非法批准占用宅基地的;

  (二)超越批准权限非法批准占用宅基地的;

  (三)违反法律规定的程序批准占用宅基地的。

  对非法批准使用的宅基地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。因非法批准宅基地对当事人造成损失的,由非法批地的单位或责任人依法承担赔偿责任。对非法批准宅基地的单位主要负责人或责任人,由其所在单位或者上级主管部门或者行政监察部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十九条 国土资源行政主管部门工作人员在宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第二十一条 本办法自发布之日起30日后施行

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企业并购的主要法律问题——上市公司并购中的中小股东利益保护问题

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

上市公司的股权非常分散,我们可以将其股东大致分为大、中、小三种。大股东控制的股权最多,在上市公司的日常事务中最有发言权。中小股东拥有的股权相对较少,其对上市公司的控制能力和欲望也较小。此外,由于中小股东人数众多,非常分散,很难形成统一的行动和决议,再加上“搭便车”的心理,中小股东很少行使股东权利,参加上市公司的管理。他们最常用的自我保护方式就是频繁地抛售手中持有的上市公司的股票。
与其他国家相比,我国的上市公司股权分布很不平衡,中小股东利益的保护问题更加突出。这与我国的国情密切相关。我国的证券市场的建立是为了配合国有企业的公司制改革,因此,大部分上市公司的前身都是国有企业。此外,由于上市公司股权存在国家股、法人股和流通股的人为分割,使得我国上市公司的股权结构严重不合理,最明显的表现就是股权过度集中,国有股份所占比例过大,形成一股独大的局面。这使国有股东以外的中小股东的利益很难得到保障。
在上市公司并购中,由于中小股东缺乏对上市公司的控制权,使得大股东主持操作一切并购过程和并购事务。作为弱势群体的中小股东经常成为并购过程的旁观者和并购结果的被动接受者。可以说,上市公司并购中的中小股东利益保护是上市公司中小股东利益保护的延伸。

针对上市公司并购中小股东利益受侵害的问题,专家学者提出了许多解决方法和建议,证券管理机关也相继制定了一系列法规。综合起来有下面几点:
1.加大上市公司的信息披露义务
中小股东所持的股份很少,实际上不能参与公司的经营管理。上市公司的经营管理一般都由大股东控制。因此,必须加重大股东的信息披露义务,保障中小股东的知情权。上市公司进行信息披露时,必须遵循三大原则:(1)充分完整性原则;(2)真实准确性原则;(3)及时性原则。在上市公司并购过程中,并购方和被并购方都要对与并购有关的重要信息向中小股东公开,禁止欺诈和误导。
2002年12月1日施行的《上市公司收购管理办法》及《上市公司股东权益变动信息披露管理办法》对于上市公司收购行为进行了全面规范,并将保护被收购公司和中小股东的合法权益作为基本原则,对上市公司收购过程中的信息披露进行比较细致的规定,明确控股股东和收购人对上市公司及其他股东负有诚信义务,不得通过上市公司收购损害被收购公司及其他股东的合法权益。
2.尽快建立累积投票制度
  所谓累积投票制,就是每一名股东所持有的选票数等于它所持有的股份数乘以待选股东的名额数。股东可以将其所有选票都投给一名董事候选人,也可以将选票分别投给多名候选人。累积投票制的意义在于:通过这种制度,中小股东可以集中选举力量,使一名甚至几名候选人当选董事。待选董事名额越多,支持至少一名董事当选所需的票数就越少。显然,累积投票制在我国上市公司股权高度集中的情况下为中小股东集中力量选出自己满意的代言人提供了很大的可能性。当然,这里需要众多的中小股东能团结一致,而达成这种一致的成本可能相当高。虽然我国《上市公司治理准则》已经提出股权集中度达到一定比例的公司“应该”实行累积投票制,但是这只作为一个参考,不能强制实行。因此,我国非常有必要借鉴国外的累积投票制度,在《公司法》修改中把累积投票制规定为强制性适用。
3.强制要约收购
强制要约收购是指当收购方持股比例达到法定数额时,强制其向目标公司同类股票的全体股东发出公开收购要约的法律制度。在上市公司股权日益分散的今天,收购方一般只要取得目标公司20%到30%的股份就能控制目标公司。收购方不但可以依据公司章程向目标公司自由选派高级管理人员,还可以对目标公司的日常经营管理做出决定。这使得目标公司的中小股东处于任人支配的地位,失去了经营管理的权利。因此,各国证券法律都规定了强制要约收购制度。我国《证券法》也规定如果一方已取得一个公司30%以上有表决权的股份,该方必须向该公司的其余股东发出全面收购的要约。
4.规范股权托管和公司托管
部分上市公司控股股东通过与收购人签订协议或者其他方式,违反法定程序,借“股权托管”或者“公司托管”之名将其所持股份的表决权先行转移给收购人,导致收购人在未成为上市公司股东之前,已经通过控制相关股份的表决权而实际控制上市公司。这种情况下,控股股东不依法履行其控股股东职责,而收购人虽然实际控制上市公司,但是不承担控股股东的责任,上市公司的经营管理处于极不确定的状态,为收购人恶意侵害上市公司和其他股东权益提供了方便。这种行为违反了《公司法》、《上市公司收购管理办法》及《上市公司治理准则》等关于上市公司收购的有关规定。 为此,中国证监会于2004年1月7日发布了《关于规范上市公司实际控制权转移行为有关问题的通知》,要求上市公司控股股东在转移控制权时不得损害股东的共同利益,不得通过所谓的“股权托管”、“公司托管”等方式,违反法定程序、规避法律义务,变相转让上市公司控制权。
5.禁止董事的不当行为
为防止董事损害股东利益,董事会在接到收购要约后,应当聘请独立财务顾问,就该要约是否公平及合理一事,向董事会提供意见,该意见及有关理由,还有董事会就是否接纳该要约而提出的建议,都要向目标公司的股东公开。这种针对董事的阳光方案可以防止董事通过黑箱操作损害中小股东的利益。
6.赋予中小股东承诺撤回权
一般来说,承诺不得撤回,否则要承担违约责任。由于被收购公司的中小股东处于弱者地位,在整个收购要约有效期内,或收购要约成为无条件之前,中小股东即便先已承诺出售其所持的目标公司股票,仍有权撤销该承诺。
7.按比例平均分配
如果只是部分收购,当目标公司的股东承诺出售的股票数量超过并购方拟收购的数量时,并购方应依同一比例从每位承诺股东手里购买。这种方式可以避免并购方只与大股东联系,而忽视中小股东的利益。
8.公开要约,平等对待每一位股东
并购方向目标公司所有股东发出的并购要约中的每一项条件,都平等地使用于同类股权的每一个股东,真正做到同股同权。
9.完善股东会委托书征求制度
股东会是公司的最高决策机构,出席股东会并表达意见是股东的基本权利。从理论上说,股东出于自身利益考虑,一般愿意参加股东会并希望自己的意志能够影响公司的政策。但实际上,股份公司股东人数众多且散居各地,这在客观上给股东会的召集带来了一定的困难。而且,一般的中小股东个人力量有限,集体行动也存在相当困难。再加上中小股东大多有“搭便车”的心理,也不愿出席股东会。在公司(尤其是上市公司)许多股东不出席股东会的情况下,为避免股东会流会,公司的经营者常要求不能亲自出席的股东,通过出具授权委托书,委托他人代为出席股东会;而不能或不愿出席会议的股东,也希望能够由代理人行使其表决权,藉以维护自身合法权益。基于这种现实,委托书的使用成为必然。
目前,中国有关委托书的相关法规有:(1 )《股份有限公司规范意见》第41条第一款规定:“股东有权出席或委托代理人出席股东会并行使表决权”;(2)《公司法》第108条规定:“股东可委托代理人出席股东会,代理人应当向公司提交股东授权委托书,并在授权范围内行使表决权”;(3)《股票发行与交易管理暂行条例》第65 条规定:“股票持有人可以授权他人代理行使同意权或者股票权。但是,任何人在征集二十五人以上的同意权或者投票权时,应当遵守证监会有关信息披露和作出报告的规定”。但是,以上规定还是过于笼统,缺乏操作性,有待立法机关进一步明确和完善。
10.建立股东表决权排除制度
  所谓股东表决权排除制度,也称为表决权回避制度,指当某一股东与股东大会讨论的决议事项有特别的利害关系式,该股东或其代理人均不得就其持有的股份形式表决的制度。
  确立表决权排除制度实际上是对利害关系和控股股东表决权的限制和剥夺,因为有条件、有机会进行关联交易或者在交易中有利害关系的十有八九是大股东。这样就相对地扩大了小股东的表决权,在客观上保护了公司和小股东的利益。
  我国《公司法》第61条规定:“董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外,不得同本公司订立合同或者进行交易。”但是没有规定股东表决权排除制度。而在实务中,除了公司章程有相关禁止外,利害关系股东均正常参加股东大会,并对与其有利害关系的决议按“一股一权”原则享有同等的投票权。这种状况变相地鼓励控股股东从与公司的交易中获利,因为他们既可以决定交易的内容也可以批准交易的行为。针对这种情况,中国证监会在2000年5月18日修订的《上市公司股东大会规范意见》第34条规定:“股东大会就关联交易进行表决时,涉及关联交易的各股东应当回避表决。上述股东所持表决权不应计入出席股东大会有表决权的股份总额。”这实际上确立了关联交易股东表决权排除制度。但是,该条规定只是针对关联交易。至于在上市公司收购中是否适用股东表决权排除制度,有待立法的完善。
11.完善中小股东的诉权
一方面要修改完善中小股东诉讼的原有法律规定,赋予股东对董事、经理直接诉讼,另一方面还应该确立股东代表诉讼。
12.不断完善上市公司的治理结构
主要是通过减持部分国有股,提升社会资本的持股比例,形成相互制衡的法人治理结构,来强化对国有大股东的制约。这是解决上市公司并购中的中小股东利益保护的最根本的办法。



满洲里边境经济合作区管理条例

内蒙古自治区人大常委会


满洲里边境经济合作区管理条例


(2001年8月1日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过
根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会
第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定(二)》修正)


  第一条 为了加快满洲里边境经济合作区开发建设,扩大对外经济贸易、经济技术合作和交流,促进满洲里口岸经济发展,根据国家有关法律、法规,结合合作区实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称满洲里边境经济合作区(以下简称合作区),是指经国务院批准设立的,享受国家和自治区优惠政策,实行对外开放,发展口岸经济的特定区域。
  第三条 本条例适用于合作区的开发、建设和管理。
  第四条 合作区应当利用口岸优势,吸引国内外投资,引进先进技术、设备和科学的管理经验,开展进出口加工贸易、经济技术合作和兴办相应第三产业。
  第五条 合作区应当加强基础设施和公共设施建设,为国内外投资者提供良好的投资环境和工作、生活条件。
  第六条 满洲里市人民政府在合作区设立边境经济合作区管理委员会(以下简称合作区管委会),行使本条例规定的各项职权,对合作区内的经济、社会事务实行统一领导和管理。
  自治区人民政府、满洲里市人民政府要根据国家有关规定,赋予合作区管委会相应的管理权限;各有关部门要在职责范围内,配合合作区管委会工作,支持合作区管委会依法行使职权。
  第七条 合作区管委会行使下列职权:
  (一)按照满洲里市的国民经济和社会发展计划,编制合作区的国民经济和社会发展计划,经批准后组织实施;
  (二)统筹安排合作区的投资项目,按规定审批或者审核在合作区内的投资项目;
  (三)依法负责合作区内土地的规划、审批、征收、开发、管理的有关工作;
  (四)负责合作区城市规划、建设、管理和环境保护工作;
  (五)建立一级财政、一级预算、一级金库,负责合作区财政预算、国有资产、审计、计划、经贸、统计、劳动人事管理工作;
  (六)兴办和管理合作区内的科技、文化、教育、卫生、体育等各项公共事业;
  (七)协助处理合作区内的涉外事务,依法管理合作区进出口业务;
  (八)自治区人民政府、满洲里市人民政府赋予的其他职权。
  第八条 工商、税务、质量技术监督、公安等部门应当在合作区设立分支机构或者派出机构,同时在合作区管委会领导下开展工作。
  金融、保险、外汇管理、海关、出入境检验检疫等部门可以在合作区内设立分支机构或者派出机构,办理相关事务。
  第九条 合作区内国有土地使用权依照国家有关法律、法规的规定可以出让、转让、出租、抵押。
  第十条 在合作区投资经营可以采取下列方式:
  (一)中外合资经营、中外合作经营、外资经营;
  (二)国内企业和其他经济组织或者个人采取独资、合伙、股份制、股份合作制经营;
  (三)来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易;
  (四)租赁经营、委托经营;
  (五)法律、法规允许的其他方式。
  第十一条 合作区鼓励兴办下列产业或者项目:
  (一)出口加工和进口原材料加工项目;
  (二)高新技术产业;
  (三)产品替代进口项目;
  (四)能源、交通、基础设施项目;
  (五)边境贸易、劳务输出、经济技术合作项目;
  (六)第三产业;
  (七)开发地方资源项目。
  第十二条 合作区内禁止兴办技术落后、排放污染物超过法定标准和不符合国家产业政策的项目;避免重复建设。
  第十三条 合作区内的企业,享受国家和自治区人民政府给予满洲里市和合作区的一切优惠政策。
  合作区管委会根据国家和自治区的有关规定,可以制定相关优惠政策。
  第十四条 合作区管委会和有关部门、机构应当强化服务功能,建立公开办事制度,简化工作程序,提高办事效率,为投资者提供便捷、高效、优质的服务。
  中外投资者在合作区内投资兴办企业及各项事业,合作区管委会和有关部门、机构应当在规定的期限内办理相关手续。
  第十五条 经批准兴建的建设项目,不能按期兴建,又未经批准延期的,依法收回土地使用权,注销土地使用证书。
  第十六条 合作区内的企业应当依法向有关部门报送会计报表、统计资料,接受财政、统计、税务和审计部门的监督。
  第十七条 合作区内的企业应当遵守劳动和社会保障的法律、法规,依法建立工会组织,维护职工合法权益。
  合作区内的企业录用职工应当通过职业介绍机构,依法签订劳动合同,办理社会保险等相关手续,并向合作区管委会备案。
  第十八条 合作区内的企业变更、合并、分立、迁移、歇业以及终止,经原审批机关同意后,依法办理有关手续。
  第十九条 合作区管委会和有关部门、机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十条 本条例自2001年9月1日起施行。