鹰潭市城市规划区士地储备试行办法
江西省鹰潭市人民政府
鹰潭市城市规划区士地储备试行办法
鹰潭市人民令第27号
鹰潭市人民政府令第27号
《鹰潭市城市规划区士地储备试行办法》已经2001年11月12日市政府第48次常委会会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
二00一年十一月三十日
鹰潭市城市规划区士地储备试行办法
第一章,总则
第一条 为加强对土地市场的宏观调控,盘活土地存量,优 化土地资源配置和合理利用土地,促进土地资产的保值增值,根 据有关法律、法规和国务院《关于加强国有土地资产管理的通 知》、省政府《关于进一步加强土地市场建设的通知》等政策规 定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城市规划区范围内土地储备,适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备是指土地储备机构依据本办 法规定,将需盘活的土地通过收回、收购、置换、征用等方式收 归国有后予以储存,并通过前期开发利用工作,实现土地资产保 值增值,有效配置土地资源的行为。
第四条 市土地行政主管部门是本市土地储备工作的主管 部门,其下设的土地储备机构具体负责土地储备工作。
第五条 月湖区政府、市计划、建设(规划)、房管、经贸、 财政等行政管理部门应按各自职责,做好土地储备的相关工作。
第六条 储备土地的利用和管理,应当纳入国民经济及社会 发展计划。
第七条 市规划区内房地产开发、商业、金融、旅游、娱乐 等经营性项目建设用地,须从储备的土地中供应。
第二章 土地储备
第八条 下列土地应当进行储备:
(一) 无主土地;
(二) 征用后用于房地产开发等经营性项目建设用地;
(三) 土地使用期限已满被依法收回的土地;
(囚) 被依法收回的荒芜、闲置的国有土地;
(五) 依法没收的违法用地;
(六) 因单位拆迁、解散、撤销、破产等原因调整出原划拨的土地;
(七) 以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;
(八) 因城市建设规划调整及旧城改造需要调整的城市存量土地;
(九) 因产业结构调整需要“退二进三,返城进郊”的企事业单位原划拨的土地;
(十) 土地二级市场交易中转让价格比标定地价低20%以上、由政府优先购买的土地;
(十一) 其他需要进行储备的土地。
第九条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定应储备的国有土地,用地单位及其主管部门应提前报告市土地储备机构。
第十条 市土地储备机构应根据产业结构调整及城市规划、 市区土地市场供求和资金运作等实际情况,制订土地储备计划, 经市土地行政主管部门审查并报市政府批准后执行。
第十一条 政府优先购买和依法没收、收回的土地及征用后 用于房地产开发等经营性项目建设用地,由市土地行政主管部门 交付市土地储备机构进行储备。
其他按本办法规定需要收购后进行储备的土地,按照本办法 第十二条规定的程序办理。
第十二条 土地收购的一般程序
(一) 申请。市规划区范围凡符合本办法规定应储备的国有土地,土地使用权人应持有关资料向市土地储备机构提出申请。
(二) 权属核查。市土地储备机构对申请人提供的土地及地上建筑物的权属、类别、范围、面积和用途等情况进行实地调查 和审核。
(三) 征询意见。市土地储备机构根据申请人提出的申请和查核情况,向市规划部门征询意见。
(四) 费用测算。市土地储备机构根据查核和征询意见结果,会同有关部门进行土地、房产收购补偿费用的测算评估;实行土 地置换的,要进行相应的土地费用测算。
(五) 方案报批。市土地储备机构根据土地权属查核、收购 费用测算的结果,提出土地收购的具体方案,经市土地行政主管 部门审核后,报市政府审批。
(六) 签订合同。收购方案批准后,由市土地储备机构与土 地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
(七) 收购补偿。市土地储备机构根据《国有土地使用权收 购合同》约定的金额、期限和方式,向土地使用权人支付土地收 购补偿费用;实行土地置换的,进行土地置换的差价结算口。
(八) 权属变更。市土地储备机构根据《国有土地使用权收 购合同》约定支付收购定金后,土地使用权人与市土地储备机构 共同向市土地行政主管部门、房产行政主管部门申请办理权属变 更登记手续。
(九) 交付土地。根据合同约定的期限和方式,原土地使用 权人向市土地储备机构交付被收购的土地和地上建筑物;被收购 的土地一经交付,即纳入土地储备。
第十三条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料:
(一) 土地收购申请书;
(二) 营业执照;
(三) 法人资格证明书;
(四) 授权委托书;
(五) 房屋所有权合法凭证;
(六) 土地使用权合法凭证;
(七) 土地平面图;
(八) 主管部门意见;
(九) 其他需要提交的资料。
第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容:
(一) 收购土地的位置、面积、用途和权属依据;
(二) 土地收购补偿费用及其支付方式和期限;
(三) 交付土地的期限和方式;
(四) 双方约定的其他权利义务;
(五) 通八达违约责任;
(六) 纠纷的处理。
第十五条 收购以出让方式取得的土地使用权,原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起 解除。
第十六条 出让土地的收购补偿费包括土地开发成本及原土地使用权人已支付的土地出让金,但应扣除原土地使用权人已 实际使用土地期间应付出的出让金部分。
第十七条 划拨土地的收购补偿费可通过以下方式确定:
(一) 由具有土地评估资质的机构依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定评估。
(二) 按征地成本加实际开发费确定。
(三) 按《国有土地使用权收购合同》约定的土地招标、拍卖所得比例确定。 以土地置换方式进行储备的,按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费,由市土地储备机构与原土地使用权人结算差价。
第三章 储备土地开发利用
第十八条 市土地储备机构可以对储备的土地通过以下方 式进行土地前期开发:
(一) 地上建筑物、附着物拆迁;
(二) 场地平整;
(三) 基础设施建设。
第十九条 储备土地的使用,须经市政府批准。经批准后, 市土地储备机构可以将土地使用权单独或连同地上建筑物出租、 抵押、临时改变用途或采取其他方式加以利用。
第二十条 储备土地的前期开发、利用由市土地储备机构负 责组织实施。
第二十一条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单 独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及 附着物拆迁的,市土地储备机构应依法到有关部门办理审批或登 记手续。
第四章 储备机构资金管理
第二十二条 储备土地资金运作接受市财政、审计部门的审 核与监督。
第二十三条 土地储备资金主要用于下列用途,不得挪作他 用:
(一) 土地储备补偿费用;
(二) 建筑物拆迁安置补偿费用;
(三) 储备土地前期开发费用;
(四) 储备土地的管理等其他费用。
第二十四条 市土地储备机构进行土地征、收、购、开发所需的启动资金,通过储备的土地抵押贷款筹措,或由政府列入预 算。
第二十五条 储备土地经市土地行政主管部门出让后,土地 出让金全额上缴市财政。
市土地储备机构进行土地收购用于土地补偿性支出和开发 性支出,经市财政核定后,作为出让金成本列支。
第五章 法律责任
第二十六条 土地符合储备条件、土地使用权人未申请进行 土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物的,有 关部门不得为其办理审批和登记手续。
第二十七条 市土地储备机构未按本办法规定支付土地收 购补偿费的,原土地使用权人有权解除收购合同,市土地储备机 构已支付给原土地使用权人的定金不予退还。
第二十八条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及 地上建筑物的,或在交付土地的同时,擅自处理其地上建筑物的, 市土地储备机构有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。 原土地使用权人逾期不履行的,由市土地储备机构依法申请强制 执行,并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第二十九条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权或利用 职务上的便利,索取或非法收受他人财物,给国家集体造成损失 的,给予相应处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十条 本办法由鹰潭市土地行政主管部门负责解释。
第三十一条 贵溪市、余江县土地储备工作可以参照本办法执行。
第三十二条本办法自发布之日起施行。
试论中国国际私法立法完善的构想
钱贵
自2001年12月11日起，我国已正式成为WTO第143个成员国。市场的进一步开放，必然带来发展的机遇，也不乏负面的挑战。机遇就是，市场共享，使我国对外贸易在短时间内急剧增长。据统计，2007年，我国对外贸易总额居世界第三，吸收外资居世界第一。另一方面，我们遇到最关键的挑战，或者说最大的障碍则是，我国的涉外民商事关系立法还十分的落后，在与我们泱泱大国的地位严重不相称的同时，也使得国民在主张权利、行使诉求的过程中深受其苦。可以说涉外法律尤其是国际私法能否做到与时俱进，直接决定我国国际私法能否很好地履行稳定涉外交易市场秩序、维护涉外民商事当事人合法利益的神圣职责。同时，我国以联合国五大常任理事国之一和最大的发展中国家这一双重身份跻身世界大国之列，没有一部完整的国际私法规范确实有违常理。全球化已经成为我们这个时代最强音和首要特征，在此背景下，国际私法立法的趋同化日趋明显，各国针对国际私法立法的改革活动更是如火如荼。中国的国际经济政治地位、中国所必须面对的进一步发展以及世界发展的大趋势，都不约而同地向迟迟未能成熟起来的中国国际私法立法发起了责难，提出完善的迫切要求。笔者分别就我国国际私法立法完善的必要性、建设性和可行性在本文进行探讨和阐述，以期对我国国际私法立法有所裨益。
一、我国国际私法的立法现状
（一）我国国际私法立法的优势
纵然，我国国际私法的立法现状不容乐观，在学术界引起不少非议；在笔者看来，其自诞生以来就具有很多优越性，值得深思，应充分加以利用。
1.我国国际私法立法起步晚
首先，我国现代国际私法立法始于20世纪八十年代，起步相当之晚，这时侯国际上的国际私法立法已有两百多年的历史，可以借鉴各国先进的立法经验和最新的理论成果，如“最密切联系原则”的引进。始于19世纪末20世纪初的国际私法立法改革浪潮也使得现实中确有较为成熟的立法模式可鉴。其次，20世纪末21世纪初，我国对外交往与贸易发展极为迅速，先后经历了改革开放和加入WTO的历史性事件，涉外实践活动频繁，利于从实践中总结经验，完善理论及立法。再次，现代中国国际私法自产生之日起就与世界最新形势相联系，这就为我国立法提供了在某些方面进行创新甚至领先的良好契机，如跨国侵权、知识产权、电子商务等与最新网络、外空、环保相关的立法都给我们留下了大量尝试的空间。此外，因为起步晚，不但易于接受新思想、先进法律模式与理念，也减少在国际私法产生之初所沾染上的不良“传统”，更免去了不少不断自我修正的曲折。所以有学者断言，中国国际私法立法起步晚，但起点高。
2.我国国际私法立法有着坚强的理论后盾。
尤其是1987年中国国际私法学会的成立，极大地增强了国际私法学术研究氛围。1998年《中国国际私法与比较法年刊》创刊出版，使国际私法学术交流有了自己的刊物园地。经过几十年的发展，该理论日益成熟，基本上形成了科学严谨的理论体系，已经达到较高水平，并一直为我国国际私法立法实践提供建议和指导。定稿于2000年的《中华人民共和国国际私法示范法》（以下简称《示范法》）经学术界五易其稿，可以代表中国国际私法当时的最高成就，为我国国际私法立法实践提供了可圈可点的具体参考。我国国际私法学者从一开始涉足这个领域就接触了比较成熟的理论，并且能够充分利用有利资源。我国的现代国际私法立法最早见于1985年的《涉外经济合同法》，国际私法的理论研究早于立法实践很多年，始于上世纪50年代
（二）我国国际私法立法的不足
正因采用杂乱无章的立法模式，致使我国国际私法立法存在诸多问题：从我国现有国际私法立法来看，其采用的是分散立法式和专章专篇立法式相结合的立法模式，体系多层次，渊源多元化，已初步形成立法轮廓，内容涵盖了冲突规范、涉外民事诉讼、涉外商事仲裁。法条内容散见于《宪法》、《民法通则》第八章、《民事诉讼法》第四编、《海商法》第十四章、《票据法》第五章、《民用航空法》第十四章、《仲裁法》第七章、《公司法》第九章、《商标法》、《继承法》、《合同法》、《中外合资经营企业法实施条例》、《中国银行对外商投资企业贷款办法》、《外国人在中华人民共和国收养子女实施办法》以及最高人民法院以“通知”、“执行办法”、“批复”、“问题解答”等方式所作有关国际私法条文的司法解释
1.整体上缺乏统一的规划，立法带有严重的随意性
在指导思想上明显带有等待、观望的消极保守倾向。现有国际私法立法的基本做法是“踢皮球，踢到哪算到哪”，“需要什么就制定什么”,缺乏一个完整的体系设计，更别说内容的完整和严谨了。致使国际私法很多领域的规定顾此失彼，前后矛盾,使本来就一团乱麻的法律规范更加混乱。长期以来，我国立法机关未将国际私法立法列入议程
2.体系分散、零乱、不严谨
我国国际私法内容可见于宪法、法律、行政法规及司法解释和批复文件之中，零星且分散，不够系统和全面，各种规定出现严重失衡和重复累赘的弊病。首先，冲突法与程序法失衡。《民法通则》第八章仅寥寥9条，而《民事诉讼法》第四编却达6章33条之多。其次，国内立法与国际公约失衡。其实，散布于各单行法律规范中的国际私法成分不在少数；而尽管我国加入了不少统一实体法和程序法方面的国际公约，却未参加或缔结任何专门有关法律适用的国际公约或双边条约，也没有将条约纳入国内法的明确规定。这也使得那些在国内立法为空白，而国际条约规定详尽具体的领域，在中国无法得到适用。再次，部门法之间相互重复。关于适用国际条约及国际惯例的规定，原1985年《涉外经济合同法》、1986年《民法通则》、1992年《海商法》、1995年《票据法》均对此加以规定；对于合同之债、专属管辖等内容都在不同法律作重复规定，实属资源浪费。
3.立法技术较粗糙，法律规范之间相互抵触且不周延
又如，我国《民法通则》第144条规定：“不动产所有权，适用不动产所在地法律。”在经济全球化背景下，社会分工日益国际化，商品大量跨国流动，动产在国际民商事活动中占据更大比例，扮演着更为重要的角色，《民法通则》却偏偏未曾对其所有权进行规定。传统大陆法系崇尚详尽、完备、周延、严谨，而我国国际私法规范过于粗糙且欠缺周延性。1985年《继承法》第36条与1986年《民法通则》第149条均对继承的准据法进行规定，有重复之嫌，同时又相互抵触：前者包括遗嘱继承与法定继承，后者仅包括法定继承；前者仅仅是主体、客体涉外，而后者还包括内容即引起法律关系产生、变更或终止的法律事实涉外。适用不同的法律条款会得出迥异的结果
北安市人民法院 钱贵
