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九江市人民政府办公厅关于印发《九江市人民政府会议组织办法》的通知

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九江市人民政府办公厅关于印发《九江市人民政府会议组织办法》的通知

江西省九江市人民政府办公厅


九府厅发[2007]9号


九江市人民政府办公厅关于印发《九江市人民政府会议组织办法》的通知


各县(市、区)人民政府,庐山管理局,九江、共青开发区管委会,云居山—柘林湖风景名胜区管委会,市政府各部门,直属各单位:
 《九江市人民政府会议组织办法》已经市政府同意,现予印发。

二OO七年二月二十七日

九江市人民政府会议组织办法

第一章 总 则


 第一条 为了进一步规范市政府会议工作,保证会议质量,提高会议效率,根据《九江市人民政府工作规则》,结合市政府会议组织工作实际,制定本办法。
第二条 市政府实行全体会议、常务会议、市长办公会议、市长例会和专题工作会议制度。
第三条 市人民政府全体会议由市长、副市长、秘书长和各局局长、各委员会(办公室)主任组成,由市长召集和主持。
 会议的主要任务是:
 (一)传达贯彻党中央、国务院、省委、省政府和市委的指示、决定和重要工作部署;
 (二)讨论通过需提交市人代会审议的重要报告,讨论决定市人民政府工作中的重大事项;
(三)部署市人民政府的重要工作;
(四)通报全市经济和社会发展形势。
市人民政府全体会议一般每半年召开1次,根据需要可安排县(市、区)人民政府和有关部门、单位负责人列席会议。
第四条 市人民政府常务会议由市长、副市长、秘书长组成,由市长召集和主持;会议的主要任务是:
(一)传达贯彻党中央、国务院、省委、省政府及其有关部门和市委的指示、决定和重要会议文件精神,研究贯彻落实意见。
(二)讨论决定市人民政府工作的重要事项;
(三)讨论决定报请省人民政府和市委审定的重要事项;
(四)讨论提请市人大及常委会审议的议案,讨论制定市人民政府规范性文件;
(五)讨论决定市人民政府部门、直属单位和县(市、区)人民政府的重要请示事项,听取重要工作情况汇报。
市人民政府常务会议每月召开不少于1次,如有需要可临时召开。根据需要安排市政府相关副秘书长和有关部门、单位负责人列席。
第五条 市长办公会议由市长、副市长、秘书长组成,由市长召集和主持。市长办公会一般每半月召开一次,或根据工作需要,需处理紧急、重大问题时不定期召开,主要任务为:讨论决定市政府下发的指示、决定、规定,讨论常务会议决策后落实过程中遇到的重大措施及问题,讨论需要集体研究决定的事项,研究处理市政府日常工作的重要问题。
 第六条 市政府副巡视员、市长助理、党组成员出席以上会议,市政府副秘书长、市政府办公厅负责同志根据需要列席以上会议。
第七条 市长例会由市长、副市长、秘书长组成,由市长召集和主持,一般每周召开一次,主要任务为:沟通工作情况,通报上周工作,部署本周工作,明确工作重点,交流工作情况,研究需市政府集体讨论的工作落实措施方面的紧急事项。
 每季度最后一周的市长例会,专题调度落实《政府工作报告》和阶段性工作任务进展情况。


第二章 会议议题


 第八条 提请市政府会议审议的议题,会前应当充分会商协调。
 议题主办部门应当充分征求有关部门的意见。有关部门应当认真研究提出意见,并加盖本部门公章及时反馈给主办部门。主办部门应当认真研究有关部门提出的意见,对合理意见予以采纳;对不同意见进行会商;经过会商不能取得一致意见的,主办部门应当提出倾向性意见,报请市政府分管副秘书长协调,必要时请市政府分管领导协调。
 市政府规范性文件议题,市政府法制办应当根据规定认真审查,深入研究,充分会商。经过会商不能取得一致意见的,报请市政府分管副秘书长或分管领导协调。
 第九条 政策性强、涉及面广的议题,提请部门应当写出协调、起草情况说明;规范性文件,市政府法制办应当写出审查报告。
第十条 提请市政府会议讨论的议题必须经市长审定同意。
 议题签批程序是:市政府分管副秘书长审查——分管副市长审核把关并提前与市长沟通情况——市长审定同意。
 第十一条 议题经市长审定同意后,市政府办公厅承办处、市政府法制办应当及时将议题底稿和相关材料送市政府办公厅秘书处,并附列席单位建议名单。
 第十二条 市政府办公厅秘书处收到议题后,应当对下列问题进行核对:是否符合审批程序,议题底稿是否完整,议题材料是否齐备,列席单位是否齐全。

第三章 会议通知


 第十三条 市政府办公厅秘书处应当根据市长的决定,及时拟出会议安排意见(包括时间、地点、议题、汇报和列席单位)。
 第十四条 会议安排签批程序是:市政府办公厅秘书处拟办——市政府秘书长审核——市长审定。
 第十五条 会议安排经市长审定后,由市政府办公厅秘书处通知出席人员和列席单位。
 第十六条 市政府办公厅秘书处会前应当将与会人员落实情况报告有关领导同志,会议开始时应当将到会人员情况报告会议主持人。


第四章 会议文件


 第十七条 市政府会议文件包括:
 (一)议题讨论稿。文字多、篇幅长的,应当另附内容提要。
 (二)议题起草说明。包括起草经过、会商情况、主要依据、需要明确的主要问题等。规范性文件议题,市政府法制办应当附审查报告。
 (三)供会议决策参考的法律法规文本和文件资料。
第十八条 市政府会议文件份数根据出席人员和列席单位确定,全体会议一般为200份,其它会议一般为40份加列席单位数量;纸型为A4纸型。
 第十九条 市政府办公厅承办处、市政府法制办应当于送交议题底稿时将会议文件一并送市政府办公厅秘书处。


第五章 会议纪要


第二十条 市政府全体会议、常务会议和市长办公会议、市长例会记录、录音由市政府办公厅秘书处负责。会后,市政府办公厅秘书处应当及时拟出会议纪要呈批。
 会议纪要依据会议情况综合整理而成,应当符合会议精神,如实反映会议内容,列明会议决定事项,做到表述准确、结构严谨、条理清楚、字词规范、标点正确、篇幅简短。
 第二十一条 市政府全体会议、常务会议和市长办公会议纪要签批程序:市政府办公厅秘书处拟稿——市政府办公厅主任审核——市政府秘书长审核——常务副市长审核——市长签发。市长例会纪要签批程序:市政府办公厅秘书处拟稿——市政府办公厅主任审核——市政府秘书长审核——市长签发。
 第二十二条 市政府会议纪要印发范围是:市委书记、副书记,市人大常委会主任,市长,市政协主席,市委常委,副市长、市政府副巡视员、市长助理、秘书长、副秘书长,市政府办公厅负责同志,市委办公厅,市人大常委会办公厅,市政协办公厅,列席会议的市直部门、县(市、区)政府,市政府办公厅有关政务处。市政府会议纪要应当按照正式文件加强管理。


第六章 会议报道


 第二十三条 市政府会议讨论决定的事项,宜于公开的,应当在《九江日报》、九江电视台及时报道。
第二十四条 市政府会议需要市新闻单位派记者到会报道的,由市政府办公厅秘书处通知。
第二十五条 市政府会议新闻稿签批程序是:九江日报社记者拟稿——市政府秘书长审定签定。
第二十六条 《九江日报》应当在收到新闻稿的第二天刊发,九江电视台应当在收到新闻稿的当天播发。

第七章 市政府专题工作会议


 第二十七条 市政府专题工作会议由分管副市长或部门根据工作需要提出,经市长同意后召开。
 第二十八条 市政府专题会议的筹备和会务工作由市政府办公厅承办处负责。
 第二十九条 市政府专题工作会议要减少数量,控制规模,严格审批,属于各部门职责范围内的工作,由部门召开,涉及几个部门的,由部门联合召开,不得要求以市人民政府名义召开。
 第三十条 各部门召开全市性年度专题工作会议原则上每年不超过1次,一般不开到乡(镇),不邀请县(市、区)领导出席。
 第三十一条 以市人民政府名义召开的要求县(市、区)人民政府县(市、区)长参加的全市性会议,由市人民政府分管领导审核后报市长审批;要求县(市、区)人民政府分管领导参加的全市性会议和各部门召开的本部门全市性年度工作会议由市人民政府分管领导审批。
 第三十二条 市政府每季度召开一次全市经济社会发展形势分析专题会,由市政府班子成员组成,市长主持召开;市政府副秘书长,市政府相关部门主要负责人参加会议,主要任务为:及时总结、分析经济社会发展形势和存在的问题,提出解决问题的意见与建议,安排部署下一步工作,促进全市经济社会更快更好发展。
 第三十三条 市人民政府及各部门召开会议要贯彻精简、高效、节俭的原则。提倡开短会,多开推动中心工作的现场办公会、务实高效的小型协调会。在不需要保密的情况下,要尽可能采用电视电话会议等快捷、节俭的会议形式。


第八章 会议纪律


 第三十四条 市政府会议出席、列席人员应当准时到会。会议出席、列席人员因特殊情况不能出席会议的,会前应当向会议主持人请假,并及时将情况告知市政府办公厅相关处室。
 列席会议的市直部门、县(市、区)政府负责同志应当签到并领取会议文件。议题汇报单位应当由主要负责同志列席,一般可带1—2名随员;其他列席单位原则上由主要负责同志列席,主要负责同志因特殊情况不能列席的,应当向会议主持人请假并委托副职代表本单位列席,不得带随员。
 第三十五条 与会人员要严格执行保密规定。会议讨论过程中的不同意见不得向外扩散。会议内容需要传达的应当严格按照会议决定进行,一般应以会议纪要或正式发文为准。所发会议文件要妥善保管,标明密级或规定收回的应当在离会时交回。
 第三十六条 市政府会议的录像、录音、摄影由市政府办公厅相关处室视需要统一安排。会议期间个人无线通讯工具一律关闭。


第九章 附 则


 第三十七条 市政府办公厅相关处室应当将收集整理市政府会议安排、会议文件、会议原始记录、签到表、会议纪要、会议新闻稿及批示件,送市政府办公厅档案立卷归档。
第三十八条 市政府办公厅承办处、市政府法制办应当做好议题办理后续工作,有关部门和单位要及时办理和落实会议决定事项。会议决定事项需发文的,由市政府办公厅秘书处商相关处(室)办理。市政府会议决定事项的督办和会风督查,由市政府办公厅督查室负责。

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山东省实施《中华人民共和国河道管理条例》办法(2004年修正)

山东省人民政府


山东省实施《中华人民共和国河道管理条例》办法(2004年修正)


(1991年6月28日山东省人民政府令第19号发布 根据1998年4月30日山东省人民政府令第90号第一次修订 根据2004年7月15日山东省人民政府令第172号第二次修订)



第一章 总则

第一条 为了加强河道管理,保障防洪安全,发挥河湖的综合效益,根据《中华人民共和国河道管理条例》(以下简称《河道管理条例》,结合我省实际情况,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的河道(包括湖泊、人工水道、行洪区、蓄洪区、滞洪区、河口水利工程等)。

河道内的航道,同时适用《中华人民共和国航道管理条例》。

第三条 省水利行政主管部门是全省河道的主管机关。各设区的市、县(市、区)的水利行政主管部门是该行政区域的河道主管机关。

第四条 根据《河道管理条例》的规定,本省的河道实行统一管理和分级管理相结合的原则。

(一)黄河、漳卫南运河、沂河、沭河、韩庄运河及南四湖的堤防和枢纽工程,由设区的市、县(市、区)的人民政府及其水利行政主管部门,协同国家授权的江河流域管理机构实施管理。

(二)大汶河、泗河、东鱼河、洙赵新河、徒骇河、马颊河、德惠新河、大沽河、潍河、小清河、梁济运河等大型河道及南四湖水域、沙洲、滩地,在省河道主管机关或者其授权的流域管理机构的组织协调下,由上述河道所在设区的市的河道主管机关实施管理。有关规划、治理、防汛及涉及两设区的市以上的重大事项应报省河道主管机关审查批准。

(三)大型河道的重要支流和跨县(市、区)的中小型河道,由设区的市河道主管机关实施管理,或者在设区的市河道主管机关的组织协调下,由县(市、区)河道主管机关实施管理。

(四)其他河道由县(市、区)的河道主管机关实施管理,或者在县(市、区)河道主管机关的组织协调下,由乡(镇)人民政府实施管理。

第五条 各单位应当加强水污染防治工作,保护和改善河道水质。各级人民政府应当依照水污染防治法的规定,加强对河道水污染防治的监督和管理。

第六条 经省人民政府批准,大型河道和重点中型河道可以设立公安派出所,必要时还可组织民兵警卫防守。

第七条 河道防汛和清障工作实行人民政府行政首长负责制。

第八条 一切单位和个人都有保护河道堤防安全和参加防汛抢险的义务。

第二章 河道整治与建设

第九条 河道的整治与建设,应当服从流域综合规划,符合国家规定的防洪标准、通航标准和其他有关技术要求,维护堤防安全,保持河势稳定和行洪、航道通畅。

第十条 修建开发水利、防治水害、整治河道的各类工程和跨河、穿河、穿堤、临河的桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线、闸坝、泵站及其他危及堤坊安全的建筑物与设施,建设单位必须按照河道管理权限,将工程建设方案报送河道主管机关审查同意后,方可按照基本建设程序履行审批手续。建设项目经批准后,建设单位应当将施工安排告知河道主管机关。

河道上已建的影响防洪安全的前款所列工程设施,应当有计划地改建;严重影响防洪安全的,应当限期拆除。在未改建、拆除之前,工程设施的管理单位汛前应采取应急措施,保证安全度汛。

第十一条 堤顶、戗台不得兼做公路使用。确需利用堤顶、戗台兼做公路的,须经上级河道主管机关批准。堤身和堤顶公路的管理和维护办法,由河道主管机关商交通部门制定。

第十二条 城镇、村庄建设和发展不得占用河道滩地。城镇、村庄规划的临河界限由河道主管机关会同城镇规划等有关部门根据下列标准划定:

(一)有堤防的河道,在护堤地以外30至100米;

(二)无堤防的河段,在防洪水位线或岸线以外50至150米;

(三)已规划展宽的河段,在规划堤防护堤地以外25至50米。

城镇规划主管部门在编制和审查沿河城镇、村庄的建设规划时,应当按第四条规定的管理权限事先征求河道主管机关的意见。

第十三条 以河道为界的设区的市在河道两岸外侧各5公里之内,以河道为界的县(市、区)在河道两岸外侧各3公里之内,以及跨设区的市、县(市、区)的河道,未经有关各方达成协议或者上一级河道主管机关批准,禁止单方面修建排水、阻水、引水、蓄水工程以及河道整治工程。

第三章 河道保护

第十四条 有堤防的河道,其管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地(包括可耕地)、行洪区、两岸堤防及堤脚外侧5至10米的护堤地;无堤防的河道其管理范围根据历史最高洪水位或者设计洪水位划定。

河道具体管理范围,按照河道管理权限,由县级以上地方人民政府负责划定。

第十五条 根据堤防的重要程度、堤基土质条件等,河道主管机关报经同级或上一级人民政府批准,可以在河道管理范围的相连地域划定50米至200米的堤防安全保护区。

第十六条 大中型河道管理范围内的土地归国家所有,由河道主管机关统一管理使用。河滩内的可耕地也可以由村集体经济组织使用。

第十七条 含沙量每立方米超过2千克的引黄用水不得进入河道;引黄入河造成河道淤积的,由责任者负责清淤或承担清淤费用。

第十八条 本办法第十四条、第十五条、第十六条、第十七条之外的其他河道保护事项以及河道清障,按照《河道管理条例》第三章、第四章的有关规定执行。

第四章 经费

第十九条 河道堤防的防汛岁修费,按照分级管理的原则,分别由省、设区的市、县(市、区)财政负担,列入同级人民政府的年度预算。

第二十条 受益范围明确的堤防、海塘、护岸、水闸和排涝工程设施,河道主管机关可以向受益的工商企业等单位和农户收取河道工程修建维护管理费。收费的具体标准和计收办法由省政府另行制定。

第二十一条 在汛期,县级以上人民政府可以组织河道两岸的城镇和农村的单位和个人义务出工,对河道堤防工程进行维修和加固。

第二十二条 在河道管理范围内采砂、取土、淘金,必须按照河道管理权限,向河道主管机关提出申请,领取采砂许可证,按照许可证规定的范围和作业方式进行,并向河道主管机关或授权的河道管理单位缴纳管理费。采砂许可证的发放办法和管理费的收费标准、计收办法,按照水利部、财政部、国家物价局制定的《河道采砂收费管理办法》以及省水利行政主管部门、财政部门、物价部门制定的实施细则执行。

第二十三条 任何单位和个人,凡对堤防、护岸和其他水利工程设施造成损坏的,由责任者负责修复或者承担维修费用。

第二十四条 河道主管机关收取的各项费用,用于河道堤防工程的建设、管理、维修和设施的更新改造。结余资金可以连年结转使用,任何部门不得截取或挪用。

第五章 罚则

第二十五条 未取得采砂许可证,在河道管理范围内采砂、取土、淘金的,由县级以上河道主管机关责令其停止违法行为,采取补救措施,可以并处警告、没收违法所得和处以相当于违法所得2倍的罚款。

未按采砂许可证规定的范围的和作业方式在河道管理范围内采砂、取土、淘金的,由县级以上河道主管机关责令其纠正违法行为,采取补救措施,可以并处警告、没收违法所得和处以相当于违法所得的罚款。

第二十六条 依照《河道管理条例》第四十四条规定处以罚款的,按下列规定执行:

(一)有《河道管理条例》第四十四条第一项、第五项所列行为的,对个人处以50元至2000元罚款;对单位处以1000元至1万元罚款。

(二)有《河道管理条例》第四十四条第二项、第三项、第六项、第八项所列行为的,对个人处以50元至3000元罚款;对单位处以1000元至1万元罚款。

(三)未经批准或者不按照河道主管机关的规定在河道管理范围内弃置砂石或者淤泥、爆破、钻探、挖筑渔塘的,对个人处以50元至3000元罚款;对单位处以1000元至1万元罚款。

(四)擅自砍伐护堤护岸林木的,处以违法所得3倍至5倍的罚款。

第二十七条 依照《河道管理条例》第四十五条规定处以罚款的,按下列规定执行:

(一)有《河道管理条例》第四十五条第一项、第二项所列行为的,对个人处以100元至3000元罚款;对单位处以1000元至1万元罚款。

(二)有《河道管理条例》第四十五条第三项所列行为的,处以100元至2000元罚款。

第二十八条 对违反本办法规定,造成国家、集体、个人经济损失的,受害方可以请求县级以上河道主管机关处理,受害方也可以直接向人民法院起诉。

第二十九条 河道主管机关的工作人员以及河道监理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;对公共财产、国家和人民利益造成重大损失的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十条 由水利行政主管部门管理的防潮堤,适用《河道管理条例》和本办法有关堤防管理的规定。

第三十一条 本办法自发布之日起施行。



物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近,一项调查报告显示,随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进,物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷,不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序,也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应,并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析,并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多:物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析,产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类:

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同,而物业管理公司以种种理由不同意解除合同,也不办理交接,由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立,目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主只能被动接受,很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强,服务不到位,也不主动与业主进行沟通,双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后,很多小区的业主大会积极行使这一权利,以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类,如去年12月8日,杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司,并选聘了新的物业管理公司入驻,但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷,导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束,业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理,而原物业管理公司不甘退出,继续占据小区,拒绝与新物业管理公司进行交接,因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案,就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司,但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权,并与新物业管理公司发生严重冲突,致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定,移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任,即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条),因此,物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料,但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况:

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同,并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定:“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出,业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限,而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限,但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同,我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同,以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况,保护当事人的利益,《合同法》规定如果出现以下情况,当事人可以单方面解除合同:
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(5)法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务,如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务,提供相应的服务,致使业主不能实现其合同目的,或者出现其他可以解除合同的法定情形,则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,中止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质,物业管理公司提供的是一种服务,不可能恢复原状,但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的,则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的,物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此,按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除,业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理,原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的,原物业管理公司需要承担违约责任,不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的,还应当承担赔偿责任。另一方面,如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的,物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限,或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长,当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单,有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况,我国《物业管理条例》没有做出相应规定,但是我国《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,使用下列规定:……履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”所以,如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限,而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理,或者物业管理公司主动要求撤离的话,法律是允许的,但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议,解决好物业管理用房、资料移交的问题,只有在无法达成协议的情况下,才能通过单方面的行为解除合同,并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则,给对方造成损失的,责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况,由于双方在事实上形成了一种合同关系,根据我国司法实践,任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系,但是应当及时通知对方,并给对方必要的准备时间。因此,如果业主委员会聘请了新的物业管理公司,或者物业管理公司主动要求撤离的,应当及时通知对方并给对方必要的准备时间,双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算,办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定,对于物业管理交接纠纷,可以采取以下五种方式进行解决:
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商,以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则,有利于化解纠纷、平息争议,最大程度的避免双方的经济损失,维护双方的社会声誉,避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的,一旦发生物业管理交接纠纷,双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善,其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强,物业管理交接纠纷发生后,当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解,双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外,发生纠纷后,当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”,同时《物业管理条例》第五十九条规定:“违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”因此,发生物业管理交接纠纷后,如果双方无法通过协商或调解达成一致意见,当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门,由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的,还应及时向当地公安机关报告,由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决,或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的,任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会,由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位,其作出的裁决具有很强的社会公信力,并且仲裁是当事人自愿作出的选择,有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则,当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷,就不得再向法院提起诉讼(符合法定条件的除外),因此在选择仲裁之前,双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位,但是在司法实践中,为了维护业主的合法权益,各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时,业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司,由法院依法作出判决。相应的,物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序,减少物业管理交接纠纷的发生,我们必须尽快制定、完善相关立法,明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一,在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限,如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日(或30日)内移交物业管理用房和资料,并撤离原物业区域;
第二,在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定,加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚,如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司,可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚;
第三,在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期