郑州市闲置土地处置办法
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府令
第174号
《郑州市闲置土地处置办法》业经2008年4月21日市人民政府第104次常务会议审议通过,现予公布,自2008年7月1日起施行。
市 长 赵建才
二○○八年五月四日
郑州市闲置土地处置办法
第一章 总则
第一条 为加强土地管理,规范土地市场行为,依法处理和充分利用闲置土地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内国有闲置土地(以下简称闲置土地)的认定和处置。
第三条 闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城市总体规划,遵循盘活存量、以用为先、依法处置的原则。
第四条 市、县(市)、上街区人民政府负责闲置土地处置工作的领导,建立闲置土地处置协调机制,依法批准闲置土地处置方案。
第五条 市、县(市)、上街区土地行政主管部门负责闲置土地的认定和处置工作的组织实施。
发展改革、规划、建设、房管、市政、文物、财政、监察等有关部门和郑东新区、郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术开发区、郑州航空港区的管理机构应当在各自职责范围内,共同做好闲置土地的处置工作。
第六条 市、县(市)、上街区土地行政主管部门应当加强闲置土地的监督检查工作,建立闲置土地宗地档案,跟踪监督闲置土地利用情况。
市、县(市)、上街区土地行政主管部门应当建立与发展改革、规划、建设、房管、文物等部门有关闲置土地信息的互通机制,实现信息共享。
第二章 闲置土地认定
第七条 认定闲置土地以宗地为单位。
符合下列情形之一的宗地,认定为闲置土地:
(一)未经原批准用地的人民政府同意,超过国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)规定的期限未动工开发建设的;
(二)国有土地使用权出让合同未约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)未规定动工开发建设期限,自国有土地使用权出让合同生效或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)颁发之日起满1年未动工开发建设的;
(三)未经批准中止开发建设连续满1年,且开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%,其中,房地产开发项目中六层以下(含六层)的商品房项目,未完成二层以上(含地下室)结构封顶工程;七至十二层(含十二层)小高层建筑,未完成三层以上(含地下室)结构封顶工程;十三层以上(含地下室)高层建筑,未完成五层以上结构封顶工程的;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第八条 国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)规定分期开发的,核定闲置土地面积时,按照分期开发的范围核定。
第九条 因不可抗力、政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作(不含用地单位或个人应承担的工作)造成动工迟延的,不认定为闲置土地。
用地单位或个人应当在前款规定造成动工迟延情形结束后30日内,持相关证明材料向市或县(市)、上街区土地行政主管部门提出申请,经审查属实的,由土地行政主管部门重新确定动工、竣工期限。重新确定的动工时间不得迟于造成动工迟延情形结束后1年。
第十条 本办法第九条所称政府及其有关部门造成动工迟延的行为包括:
(一)用地单位或个人申请报建,规划行政管理部门因规划调整暂停受理报建造成土地闲置的,但用地单位或个人报建时土地闲置已满2年的除外;
(二)国有土地出让合同约定政府修建基础设施,但政府未按约定完成,致使项目不具备动工开发建设条件的;
(三)权属登记重叠或权属不清,致使用地单位或个人无法动工开发建设的;
(四)政府及其有关部门书面告知用地单位或个人停止施工的,但因用地单位或个人违法行为导致的除外;
(五)因国家政策重大调整造成动工开发建设迟延的;(六)因政府及其有关部门的行政不作为或其他违法行为造成动工迟延的。
有前款所列情形之一的,市或县(市)、上街区人民政府及其有关部门应当向用地单位或个人出具书面证明文件。
第十一条 土地使用权被法院依法查封或因诉讼、仲裁而无法按原来约定、规定的期限动工开发建设的,按本办法第九条规定办理。
第十二条 土地行政主管部门认定闲置土地,按下列程序进行:
(一)立案;
(二)调查取证;
(三)书面告知用地单位或个人拟认定闲置土地的事实、理由、依据以及要求听证的权利;
(四)听取陈述和申辩;
(五)认定为闲置土地的,作出闲置土地认定书;
(六)闲置土地认定书自作出之日起7个工作日内送达用地单位或个人。闲置土地设有抵押权或查封的,同时抄送相关土地抵押权人和司法机关、行政机关。
第十三条 市、县(市)、上街区土地行政主管部门在认定闲置土地时,用地单位或个人应就该宗土地的利用情况作出说明,并按要求提供土地审批、土地利用现状和土地他项权利等相关证据和材料。
第十四条 闲置土地被认定后,土地行政主管部门应当书面告知有关部门。土地行政主管部门不得为闲置土地办理土地使用权转让、抵押、出租手续,其他有关部门不得为闲置土地办理相关批准手续。
第三章 闲置土地处置
第十五条 土地闲置满1年不满2年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。土地闲置超过2年,用地单位或个人选择在限期内开发建设的,除按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费外,还应按规定征缴增值地价。
增值地价为该宗土地现行评估地价与原出让地价的差价。
土地闲置费和增值地价由土地行政主管部门负责征收,纳入财政专户管理。
第十六条 土地闲置超过2年的,按下列方式处置:
(一)具备动工开发建设条件的,限期开发建设;
(二)不具备动工开发建设条件的,由政府协议收购;
(三)符合法定收回条件的,由政府依法无偿收回;
(四)法律、法规规定的其他方式。
第十七条 用地单位或个人选择限期内开发建设的,应当符合下列条件:
(一)符合城市规划和现行产业政策;
(二)具备相应的资金实力;
(三)已实施通水、通电、通道路及场地平整工程;
(四)已按时足额缴纳土地闲置费和增值地价。
用地单位或个人选择限期内开发建设的,应当自收到闲置土地认定书之日起20个工作日内,持有关证明材料向市或县(市)、上街区土地行政主管部门提出申请。
第十八条 市、县(市)、上街区土地行政主管部门应当根据节约集约用地的要求,结合用地单位或个人提出的限期内开发建设申请,拟定该宗闲置土地处置方案,报经原批准用地的人民政府批准后组织实施。
限期动工的期限自处置方案批准之日起最长不超过1年。
第十九条 闲置土地不具备动工开发建设条件的,用地单位或个人在全额缴纳土地闲置费后,可以选择政府协议收购,其取得土地使用权支付的土地价款全额退还。
选择政府协议收购的,用地单位或个人应当自收到土地闲置认定书之日起20个工作日内与市或县(市)、上街区土地储备机构签订收购协议。收购协议应当报市或县(市)、上街区土地行政主管部门备案。
市或县(市)、上街区土地行政主管部门应当根据收购协议,拟定该宗闲置土地处置方案,报经原批准用地的人民政府批准后组织实施。
第二十条 用地单位或个人满2年未动工开发建设,且符合下列条件之一的,经原批准用地的人民政府批准,由政府无偿收回闲置土地使用权:
(一)未缴清出让或划拨土地价款的;
(二)未按时足额缴纳土地闲置费和增值地价的;
(三)接到闲置土地认定书后20个工作日内未选择闲置土地处置方式的;
(四)选择在限期内开发建设,限期期满仍未动工建设或虽已动工建设,但仍符合第七条第二款第(三)项规定闲置土地条件的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第二十一条 依法无偿收回闲置土地使用权的,市和县(市)、上街区土地行政主管部门应当按下列程序进行:
(一)立案,并向用地单位或个人发出书面调查通知;
(二)调查取证;
(三)书面告知用地单位或个人作出拟收回闲置土地决定的事实、理由、依据以及要求听证的权利。闲置土地设有抵押权的,还应通知相关抵押权人;
(四)听取陈述和申辩;
(五)报经原批准用地的人民政府批准后,作出收回国有土地使用权决定书;
(六)收回国有土地使用权决定书自作出之日起7个工作日内送达用地单位或个人。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人;
(七)报请原批准用地的人民政府撤销建设用地批准书(国有土地划拨决定书)或者终止国有土地使用权出让合同,并注销土地登记和土地证书,同时书面通知发展改革、规划、建设、房管等部门撤销相关批准文件,并向社会发布公告。
第二十二条 用地单位或个人拒不交出被依法收回的闲置土地的,由市或县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门责令其在20个工作日内交还土地,并处以每平方米10元以上30元以下罚款。
第二十三条 用地单位或个人在闲置土地的认定和收回过程中要求听证的,可在收到书面通知之日起5个工作日内提出书面申请,土地行政主管部门应在20个工作日内举行听证。
用地单位、个人对市、县(市)、上街区人民政府和土地行政主管部门的具体行政行为不服的,可以依法提起行政复议或诉讼。
第四章 附则
第二十四条 集体闲置土地的认定、处置,按照国家、省有关规定执行。
第二十五条 本办法自2008年7月1日起施行。
仲裁与调解相结合 —— 我国仲裁的特色
胡银月*
内容摘要：“诉讼不如仲裁，仲裁不如调解，而调解又不如预先防止发生法律纠纷，这几乎是不言而喻的。”[1]（520）将调解与仲裁相结合，充分发挥各自的优点，能促使纠纷得以更快更经济地解决。随着社会的发展，这种结合显示出越来越强大的生命力。
关键词：仲裁，调解
仲裁与调解相结合，是指仲裁庭在进行仲裁程序过程中，可以对审理的案件进行调解。仲裁中，这一调解是在当事人完全自愿、案件事实和是非基本清楚的基础上进行的。仲裁庭可以通过灵活的方式促使双方当事人自愿达成和解协议，然后根据和解协议的内容作出裁决书。仲裁与调解相结合作为解决纠纷的一种特别方式，与单独的调解具有根本的区别。在仲裁与调解相结合时，主持调解的调解员就是同一案件仲裁庭的仲裁员；同时，将仲裁方式和调解方式实行有机结合，即调解成功，则仲裁庭可以依据和解协议作出裁决书结案；调解不成，则仲裁庭可以恢复仲裁程序继续进行仲裁审理。调解并非仲裁的必经程序，不能带有任何强制性。
一． 仲裁与调解相结合的现实性与可能性
（一） 仲裁与调解相结合的现实性
仲裁与调节相结合的做法，在仲裁中体现了许多优点。首先，它省掉了一个程序，从过程上体现了很大的灵活性和便利性；其次，由于仲裁员进行调解，其成功率更大；第三，通过仲裁与调解相结合而达成和解，则更有利于保持甚至加深当事人之间的友好关系。正因为如此，我国运用仲裁与调节相结合的方式，已在涉外仲裁实践中获得了很大成功。据统计，我国每年通过仲裁中的调解，可使案件总数的30%左右以当事人和解而撤案，或者仲裁按和解协议裁决而告终。这种做法，在国际上被誉为“东方经验”，并由此引起了国际商事仲裁界的广泛注重，这也是我国涉外仲裁事业几十年来获得不断发展的重要经验。[2]（159）实践证明，这种方式是可行的。
（二） 仲裁与调解相结合的可能性
仲裁与调解相结合，能充分发挥各自的优点，扬长避短。其之所以能结合，也是由其各自特点决定的，现分述如下：
1． 仲裁的特点：
（1）自主性：自主性是当事人意思自治原则的具体体现。仲裁上的意思自治是从
国际私法上解决法律冲突的意思自治原则发展而来的。意思自治原则的核心是允许当事人选择适用于他们之间法律关系的法律。进入20世纪后，由于仲裁制度在各国的普及，加上国际经贸的发展，使该原则获得了广泛的运用和进一步的发展，进而允许当事人选择解决具体争议的方法。仲裁程序必须尊重当事人的意思自治，仲裁实质上是解决争议的一种合同制度，当事人同意将它们之间的争议或将来可能发生的争议交给作为私人裁判官的仲裁员或作为私人仲裁庭的仲裁庭解决，作为一种合同安排，仲裁应当受当事人意思自治原则的支持。因此，当事人可以通过仲裁协议在一定程度上根据自己的意愿决定需要仲裁的事项、仲裁的地点、仲裁的程序、机构、人员，甚至可以自主地选择所适用的实体法，有助于消除当事人之间及当事人与仲裁者间的敌对情绪，有利于纠纷的解决。当事人选择仲裁是其意思自治的充分体现。
（2）便利性：仲裁的程序简便、方式灵活、解决纠纷讲求效率与公正，而且一般
不公开审理，这对保守商业秘密和维护商业信誉是十分重要的，也有利于当事人间及当事人与仲裁者间的沟通。
（3）经济性：仲裁实行一裁终局的制度，解决纠纷速度快，所需费用也相对较低，因而对于主要分歧在事实方面而非法律方面的纠纷，当事人更倾向于采用仲裁方式。[3]（34-35）
（4）不公开性：《仲裁法》第40条规定：“仲裁不公开进行”。在仲裁委员会审理案
件，秘密进行审理，几乎成为世界各国仲裁机构的习惯做法，否则将会被视作“违背商事性质”而不受欢迎。仲裁多涉及商业信誉，当事人发生财产权益纠纷，往往不愿公示于众，为当事人保密，便成为仲裁的显著特征。仲裁不公开审理是就纠纷的外部环境而言的，对于当事人纠纷的内部分歧，则是根据公开辩论的原则充分表达各自观点，查明事实，分清责任，体现民主。 [4]（49）
（5）法律性。法律性使得仲裁更加正式化和制度化，从而有利于仲裁更有效地发挥其在解决纠纷方面所具有的特有优势。然而，法律性或国家公权力仅在一定程度上影响仲裁，并未动摇仲裁的根本，不然则使仲裁成为了诉讼。首先体现在，仲裁的民间性和自治性并不能完全排除仲裁应当遵守当事人选定或者法律规定必须适用的仲裁程序法和民事实体法，尤其不得排除适用强行法。其次体现在，仲裁与诉讼（或法院）的联系方面，就我国而言，仲裁过程中的证据保全、财产保全以及仲裁裁决和调解协议的执行，由于仲裁机构无权实施强制性措施，只能借助于法院根据法律依靠国家强制力来执行，这便是诉讼或法院对仲裁的支持；同时，法院以撤销而不是变更仲裁裁决的方式监督仲裁。仲裁的法律化使得仲裁的性质由原初纯粹的民间性和自治性发展到民间性、自治性和法律性的交相融合。就现代仲裁而言，民间性和自治性仍然是其本质属性，法律性仅为附从属性。
2．调解的特点
自愿性，接受调解和达成调解协议均是自愿，是当事人处分自己民事权利的行为。非对立性，可以使当事人之间的交易延续，是双赢的结果。灵活性，调解的时间、地点、方式、形式、程序、途径、内容、结果等，均可以以当事人便利、迎合当事人解决纠纷的需要而定，不必受法律的过多干涉；多赢性，调解解决纠纷，当事人双方无论从时间成本、精力效益、价值效率、综合费用、面子影响等各方面都有益处，因此，调解解决纠纷具有多赢性。[5]
但是，相对仲裁而言，调解在实体和程序两方面没有有力的制度保障，以致于在当事
人双方的地位不平等的情况下，其间的协商极可能造成不公平的结果；调解的成功与否一般取决于纠纷主体的合意，如果纠纷主体达不成调解合意，则前功尽弃；而仲裁，由于其法律性保障着当事人双方在平等的环境中获得公平的对待和公平的结果。在仲裁过程中，纠纷主体纵然没有达成合意，仲裁机构亦有权根据纠纷事实适用法律或者公平正义原则做出裁决，而这些裁决在通常情况下是终局性的并具有强制执行力。[6] 而且，由于其结果不具法律强制性，当一方当事人不按调解协议履行义务时，另一方当事人不能仅依此协议直接申请法院强制执行，只能向人民法院提起诉讼。而仲裁与调解相结合时，调解成功所制定的调解书具有法律强制力。当一方不执行时，对方可以直接申请法院强制执行，这对于保护当事人的利益具有重要作用，也是二者相结合的显著优点。因此，将调解与仲裁相结合，可以避免因当事人坚持自己的利益而不肯让步时使纠纷难以解决的局面，有利于纠纷的尽快解决。
二． 前景与展望
当今世界上，几乎每个国家和地区都建立了仲裁制度和仲裁机构，不仅建立了国内仲裁机构，而且也建立了涉外仲裁机构，其中比较著名的有英国伦敦国际仲裁院、瑞士苏黎士仲裁院、瑞典斯德哥尔摩商会仲裁院、国际商会仲裁院、美国仲裁协会、日本商事仲裁协会、解决投资争端国际中心、香港国际仲裁中心、新加坡国际仲裁中心、我国的国际经济贸易仲裁委员会和海事仲裁委员会等。并且，还出现了国际性的仲裁立法，比如，《承认及执行外国仲裁裁决公约》（1958）、《关于解决各国和其他国家的国民之间投资争端的公约》（1965）等。
我国正在建立社会主义市场经济，而在市场经济中，参与经济活动的当事人应当遵循如下原则：1、友好协商；2、平等互利、3、效率至上。而这些是恰恰是与调解的主要原则不谋而合、并行不悖的，调解的发展是有广阔的空间的。
但是正如前文所述，由于调解的过分注重当事人的意愿很可能导致调解的难以达成，甚至于造成对弱势一方的明显不公正。而仲裁由于其具有法律强制性的一面，而且仲裁员往往是经验丰富的专家，甚至很多法律专家，他们能以事实为根据，以法律为准绳，迅速公正的解决矛盾与纠纷。在今天人类社会正面临着全球经济一体化和政治多元化的形势下，中国已正式成为WTO的成员国，今后解决纠纷的工作一定会与日俱增。[7] 在充满高度激烈紧张的竞争环境下，在节奏快捷的工作生活中，人们越来越需要快速经济地解决纠纷，而仲裁与调解相结合的方式，正是为人们提供了这样一个既有法律严肃性又能充分体现当事人双方意愿的友好环境，因此，必然会发挥越来越重要的作用，体现出越来越强大的生命力。
参考文献：
[1] 施米托夫，《出口贸易—国际贸易的法律与实务》中译本，对外贸易教育出版社，
1985年版。
[2] [3] [4] 姜宪明，李乾贵主编，《中国仲裁法》，东南大学出版社，1996.9
[5] 马赛副，制定统一的调解法很有必要，百度网
[6] 邵明，论仲裁，北大法律信息网·
[7] 穆子砺，前景光明的调解事业，中国仲裁网
