关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知
住房和城乡建设部
关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知
建房〔2011〕77号
各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。
附件: 国有土地上房屋征收评估办法
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一一年六月三日
附件：
国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
出口饮料加工企业注册卫生规范
国家商检局
出口饮料加工企业注册卫生规范
1996年5月27日，国家进出口商品检验局
1 依据和适用范围
1．1本规范根据《出口食品厂、库卫生要求》制订。
1．2本规范适用于各种出口饮料（包括啤酒，以下同）加工企业的卫生注册。
2 卫生质量管理
2．1出口饮料加工企业应当建立保证出口食品卫生的质量体系，并制定体现和指导质量体系运行的质量手册。
2．2出口饮料加工企业的卫生质量体系应当包括：各机构、各类人员的工作职责、工作程序和工作要求；各场所、设施、工器具、原、辅料、加工过程及加工人员的卫生要求；工作记录和检查要求，以及自我纠偏要求。质量手册中应当体现的基本内容：
2．2．1卫生质量方针和卫生质量目标；
2．2．2组织机构及其职责、工作程序和工作要求；
2．2．3各级人员的工作职责、工作程序和工作要求；
2．2．4环境卫生的要求和控制；
2．2．5车间及设施卫生的要求和控制；
2．2．6原料、辅料卫生质量的要求和控制；
2．2．7加工人员卫生要求和控制；
2．2．8加工卫生质量的要求和控制；
2．2．9包装、储存、运输卫生的要求和控制；
2．2．10产品卫生检验的要求；
2．2．11文件和质量记录的控制；
2．2．12质量体系的内部审核。
3 厂区环境卫生
3．1出口饮料加工企业不得建在有碍食品卫生的区域，厂区周围应清洁卫生，无物理、化学、生物等污染源。
3．2厂区路面平整、清洁、不积水，主要通道铺设水泥等硬质路面，空地应绿化。
3．3厂区应按工艺要求布局，生产区与生活区应隔离。
3．4厂区内不得生产、存放有碍食品卫生的其他产品，不得有危害食品卫生的不良气味、有毒有害气体等。
3．5厂区有合理的给排水系统。废弃物应当远离车间集中存放并及时清理出厂。废弃物的排放与处理应符合国家环保的有关规定。
3．6厂区卫生间应有冲水、洗手、防蝇、防虫设施，墙壁、地面易清洗消毒，并保持清洁。
4 车间及设施卫生
4．1车间面积与加工能力相适应，工艺流程布局合理。排水畅通，通风良好。
4．2车间地面应由防滑、坚固、耐腐蚀的材料建筑，平坦、不积水，易于清洗消毒，保持清洁；车间与外界相连的排水、通风口应有防蝇、防虫、防鼠装置。
4．3车间内墙壁和天花板采用无毒、浅色、防水、防霉、不易脱落、便于清洗的材料修建，墙角、地角、柱角、顶角具有弧度。
4．4车间门窗由浅色、平滑、易清洗、不透水、耐腐蚀的坚固材料制作。加工过程中经常开闭的门窗应设有不生锈的纱门、纱窗或其它防虫、防蝇设施。设有内窗台的，其台面应向下斜约45度角。
4．5与车间相连接的卫生间有冲水装置、洗手消毒设施及换气装置，备有洗涤用品和不致交叉污染的干手用品，水龙头为非手动开关，门窗不直接开向车间，室内应保持清洁，通风良好。
4．6车间入口处设有鞋靴消毒池。车间入口处和车间内适当的位置设足够数量的洗手消毒设施，备有洗涤用品及消毒液和不致交叉污染的干手用品，水龙头为非手动开关。原料入口处必要时设车轮消毒池。
4．7车间供水、供气、供电满足生产所需。作业区照明设施的照度不低于220ＬＵＸ，检验区上方的照度不低于540ＬＵＸ，检瓶光源照度必须在1000ＬＵＸ以上。车间生产线上方的照明设施应装有防护罩。
5 原料、辅料及加工用水卫生
5．1原料、辅料必须符合有关卫生标准和规定，有出厂合格证，并经进厂卫生检验合格。
5．2果蔬类原料、辅料（包括啤酒花），必须采用新鲜或冷藏的，质味正常，无病虫害，无腐烂，无发霉变质。
5．3严禁使用进口国不允许使用的添加剂。
5．4原料、辅料进厂后应专库存放，经过检验合格的方可投入使用。
5．5饮料中使用的二氧化碳需经净化系统处理，且应符合国家关于液体二氧化碳标准的纯度。
5．6加工用水必须符合国家生活饮用水卫生标准。水质卫生检测每年不少于二次。
6 加工人员卫生
6．1从事食品加工、检验、包装及生产管理人员每年至少进行一次健康检查，必要时作临时健康检查；新进厂人员必须经过体检合格后方可上岗。建立员工健康档案。
6．2凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病（包括病原携带者），活动性肺结核，化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍食品卫生的疾病者，必须调离食品加工、检验岗位。
6．3加工、检验人员必须保持个人清洁，进入车间必须穿戴工作服、帽及发网，并戴口罩，按规定洗手消毒，必要时应经风淋吸尘。工作时不得带饰物和手表，不得化妆。工作服应集中管理，定期清洗、消毒、收发。
6．4企业定期对员工进行加工卫生教育和培训，新进厂员工应经卫生考核合格后方可上岗。
7 加工卫生
7．1应确定加工过程的关键控制点，制定操作规程并得到连续有效的监控。对监控失效期间的产品应及时隔离处理，并采取有效的纠正措施。
7．2加工过程所有设备、操作台、工具、配料容器应定时清洗消毒。应定时对直接接触产品的器具和工人的手做细菌数检测。
7．3饮料容器在使用前应按规定程序彻底清洗，洗刷后经检验合格后方可投入使用。
7．4输送饮料的管道接头连接严密、光滑无锈蚀。
7．5调配、过滤、罐装等工艺过程应防止外来杂物污染。需经加热杀菌的饮料，应按工艺规程杀菌。
7．6检瓶工序应设置灯光透视检查台，配备足够数量的符合操作条件的检瓶人员。检瓶作业人员连续工作时间不应超过40分钟。
8 包装、运输、储存卫生
8．1包装物料必须符合卫生标准，应存放在干燥通风的专库内，标记清楚。
8．2成品库应设有垫衬物，使成品与地面距离至少15厘米，与墙壁距离至少60厘米。堆码高度合理。
8．3原料库和成品库的温湿度符合工艺要求，保温库和冷藏库应配有经校正的自动温度记录装置。库内保持清洁，定期消毒、除霜、除异味，有防霉、防鼠、防虫设施。
9 产品卫生检验
9．1企业必须设立与加工能力相适应的、独立的检验机构，能进行微生物、理化等项目的检验。配备相应的卫生检验人员，并按规定经培训、考核取得合格证方可上岗。
9．2检验机构必须具备检验工作所需要的检验设施和仪器设备，仪器设备必须按规定定期校准。
9．3检验机构必须对原料、辅料、半成品按标准取样检验，并出具检验报告。
9．4对检验不合格的应及时隔离，反馈信息，并应在加工过程及时采取纠偏措施。
9．5成品出厂前必须按生产批次进行检验，出具检验报告。检验报告应按规定程序签发。
9．6检验机构对产品质量应有否决权。
10 文件和质量记录
10．1应规定质量体系文件和有关资料的审批、修改和发布的控制程序。
10．2所有与质量体系有关的场所，都必须使用相同版本的有效文件。
10．3对与质量体系运行有关的活动应有完整的、规范的记录。
10．4应对质量记录的收集、编目、归档、保管和处理予以具体规定。所有记录至少应保存一年。
11 质量体系的内部审核
11．1企业应制定内部质量审核程序，至少每半年对质量体系运行情况进行一次内部审核。
11．2内部质量审核应由经培训合格的、与所审核的部分无直接责任的人员进行。
11．3对审核中发现的问题应及时采取有效的纠正措施。
