关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知
安徽省安庆市人民政府
宜政发〔2002〕12号
关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知
各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。
安庆市人民政府
二○○二年二月六日
安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法
第一条为规范物业管理服务收费行为，维护业主、非业主使用人(以下统称使用人)和物业管理企业的合法权益，促进城市物业管理事业健康发展，根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》(皖政〔2001〕27号)、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(省政府令第92号)等有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理企业接受业主委员会(业主委员会成立前为房地产开发单位，下同)或者使用人委托，对本市行政区域内城市住宅区的物业提供日常管理、养护、维修及其他相关社会化和专业化服务的收费行为。
第三条物业管理服务收费属于经营性服务收费，遵循合理、公开及既要合理补偿物业管理成本费用又要与使用人经济承受能力相适应的原则，按照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价，禁止价格垄断、牟取暴利和价格欺诈行为。
第四条市、县人民政府价格行政主管部门是所辖行政区域内物业管理服务收费的主管部门，负责审核制定物业管理服务收费标准，会同同级物业管理主管部门对物业管理服务收费进行协调、监督和指导。
第五条物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务和公共性专项服务的收费，实行政府定价；住宅区内高级公寓、别墅、写字楼和商业用房等经营性物业的公共性综合服务收费，实行政府指导价；提供特约服务的收费实行市场调节价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由市、县价格行政主管部门按国家规定的成本构成，结合本地经济发展水平与物业管理市场发展程度制定，经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。
物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的实际变化作适时调整。
实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会或者使用人协商确定。
第七条物业管理服务主要包括以下内容：
(一)公共性综合服务。包括住宅区内共用设施设备的日常维护和管理；住宅区内房屋共用部位的日常养护与管理；卫生保洁；环境绿化管理；室内装饰装修管理；安全防范、消防协助管理服务等。
(二)公共性专项服务。主要包括车辆停放及进出管理、二次供水、转供电、电梯运行的专项服务等。
(三)代办性服务。主要包括：水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费的代收代缴等。
(四)特约服务。主要包括：家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购代管物品服务、对使用人的物业自用部位、自用设施的修缮等服务。
第八条物业管理服务收费分为以下四类：
(一)公共性综合服务收费
公共性综合服务收费以独立住宅区为单位，
执行等级标准，分为甲、乙、丙、丁和临时五个等级，由价格行政主管部门会同物业管理主管部门按规定标准综合考评定级，依其所定等级核定收费标准。物业管理服务内容和标准发生变化的，其收费等级应予重新核定。
公共性综合服务收费按每户建筑面积收取。
(二)公共性专项服务收费
按专项设施运行成本、维修费用、管理人员经费支出之和核定。
(三)代办服务收费
在自愿委托的基础上，按收费单位费用标准代收，代办手续费用由当事人双方商定。
(四)特约服务收费
由双方当事人自行商定。
第九条物业管理公共性综合服务收费的成本由以下项目构成：
(一)管理人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)办公费用；
(三)共用设施设备日常运行、保养费及公用水电费(包括各专业服务人员的工资和按规定提取的福利费，以下第(四)、(五)、(六)项同)。
(四)绿化管理费；
(五)卫生保洁费；
(六)安全防范费；
(七)用于小区内物业管理的固定资产折旧费；
(八)法定税费；
(九)利润。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务收费本着保本微利的原则确定，成本(指上述(一)至(七)项，下同)利润率不超过3%。
第十条实行政府定价和政府指导价的，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和费用支出情况，以住宅区为单位向价格行政主管部门申报，并提供以下资料：
(一)物业管理收费申请书；
(二)业主委员会或房地产开发单位委托书(合同)；
(三)物业管理资质证书、工商营业执照；
(四)物业管理服务收费等级相关材料。
实行政府指导价的，由当事人双方按规定的基准价及其限幅商定具体收费标准，报价格行政主管部门备案。
第十一条价格行政主管部门在核定物业管理服务具体收费标准时，应会同物业管理主管部门审查住宅区管理服务收费等级，并就物业管理服务内容、服务质量、服务层次和服务收费等内容举行听证会，听取各方意见。
收费等级变更的，其具体收费标准应根据收费等级考评结果重新核定。
第十二条物业管理企业应与业主委员会或者使用人签订物业委托管理合同，明确双方当事人的权利和义务。合同中服务内容、服务质量的约定，应与服务收费等级一致。合同中有关政府定价和政府指导价的服务收费的约定，应不超出价格行政主管部门核定的标准或标准范围。
服务收费具体收费方法应在合同中明确，但公共性综合服务收费预收期最高不得超过六个月。使用人在预缴费期间内搬迁的，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。
第十三条使用人装饰(修)房屋，应与物业管理企业就房屋安全和装饰垃圾清运费达成协议，房屋不装饰不收费。
第十四条暂未入住的房屋，业主应按规定标准的50%缴纳公共性综合服务费用。
第十五条房地产开发单位按规定移交给业主委员会并由业主委员会委托给物业管理企业使用的商业用房和其他共用设施、设备、场地等，在保证为使用人服务需要的前提下，经营所获收益应用于住宅区物业管理，并接受业主委员会的监督。
第十六条房地产开发单位扫尾工程的费用、房屋交付使用前房地产开发单位委托物业管理企业进行管理所需费用、由房地产开发单位承担的在规定期内的保修费用，不得由使用人负担，不得动用住宅共用部位共用设施设备维修基金。
第十七条人为造成共用设施设备损坏或损失的，由责任人负责修复或赔偿。
第十八条物业管理服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准及收费办法应在物业管理企业经营场所或服务地点公示。
物业管理企业收取的服务费应按收费项目分科目建帐，统一核算。每半年向业主、非业主使用人和业主委员会公布收入和支出情况，接受他们以及价格、物业管理和税务行政主管部门的监督。
第十九条物业管理服务收费实行收费许可证制度。
第二十条物业管理企业已接受委托对物业实施管理并收取服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第二十一条使用人应按合同约定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务收费，除市场调节价的服务收费外，未经价格行政主管部门审批的物业管理服务收费，使用人有权拒交。使用人不按规定缴纳服务费的，物业管理企业有权按照合同的约定予以追偿。
对住宅区五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，经业主委员会与物业管理企业协商，可以减缴或者免缴公共性综合服务费用。
第二十二条业主委员会、使用人对物业管理企业提供的低于合同约定要求、质价不符的服务，可以提出限期改进意见，逾期仍不履行约定要求的，可以向价格行政主管部门投诉要求降低其收费等级；或者按照合同法规定追究其违约责任，直至改聘物业管理企业。
第二十三条物业管理企业与业主委员会、使用人之间发生收费纠纷的，可由当事人协商解决；协商不成的，可由价格行政主管部门进行调解处理，也可依法提起民事诉讼。第二十四条物业管理企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：
(一)擅自制定属于政府定价、政府指导价范围的价格的；
(二)擅自设立收费项目、自定收费标准，强行收费、乱收费用的；
(三)不按规定执行明码标价的；
(四)只收费不服务或提供的服务质价不符的；
(五)其他违反本办法的行为。
第二十五条本办法由市物价局负责解释。
第二十六条本办法自2002年2月1日起施行。
第二十七条本办法施行前已实施物业管理的，其服务收费按本办法逐步规范。
最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于处理反动会道门工作中有关问题的通知
最高人民法院 最高人民检察院 公安部
最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于处理反动会道门工作中有关问题的通知
1985年9月5日，最高法院、最高检察院、公安部、司法部
各省、自治区、直辖市高级人民法院，人民检察院，公安厅、局，司法厅、局：
近几年来，反动会道门复辟活动较为突出。在一些地方，特别是农村，一些曾被打击处理过的反动会道门道首和骨干，又秘密串连，恢复组织，发展道徒。还有少数地区出现了一些新的反动会道门组织。这些反动会道门组织发展快，活动范围广，受欺骗的群众较多。他们有的进行反革命破坏活动，有的进行诈骗钱财、奸淫妇女、残害人命等其他刑事犯罪活动，严重地破坏社会治安，破坏社会主义现代化建设，危害人民民主专政的制度。根据《中华人民共和国刑法》和全国人民代表大会常务委员会《关于严惩严重危害社会治安的犯罪分子的决定》的有关规定，对反动会道门活动必须坚决予以打击。现根据各地在处理反动会道门工作中提出的有关问题，特作如下规定：
一、解放以来，凡是明令取缔过的反动会道门，不论是老道首、老道徒重操旧业，或是新道首继承衣钵进行活动，应一律视为反动会道门复辟活动，勒令解散。对新出现的会道门组织，在查清其活动情况和违法犯罪事实后，应提请当地县（市）以上人民政府发出布告，明令取缔。
二、当前，反动会道门组织及其活动的情况较为复杂，涉及面很广。打击处理时，要坚持实事求是的原则，根据不同情况区别对待：
（一）在反动会道门活动中起组织、策划、指挥作用的道首和骨干，其活动已构成犯罪的，要坚决依法惩办。对以反革命为目的，制造谣言邪说，炮制反动经文、训书，“改朝换代”，或者煽动群众抗拒破坏国家法律、法规和政策实施，蓄谋推翻人民民主专政的政权，破坏社会主义制度，构成组织、利用会道门进行反革命活动罪的，应按刑法第九十九条的规定惩处。其中符合全国人大常委会《关于严惩严重危害社会治安的犯罪分子的决定》第一条第五项情节的，应按该决定的规定予以严惩。
对以反动会道门为工具，进行骗取钱财、奸污妇女、残害人命等犯罪活动的，按刑法有关条款定罪判处。对兼犯有两种以上罪行的，按数罪并罚的规定处刑。
（二）对参与反动会道门活动，犯罪情节轻微，并确有悔改表现的一般中小道首，可以免予刑事处分，酌情予以训诫，责令具结悔过、赔偿损失，或建议其所在单位给以行政处分。其中够劳动教养条件的，也可予以劳动教养。
（三）对被胁迫、诱骗参与反动会道门活动的一般道徒，应采取教育疏导的方针，使他们认清反动会道门的反动性、欺骗性、危害性，公开声明退道，保证不再参与活动。
三、在取缔反动会道门工作中，要严格区分以下界限：
（一）要把反动会道门活动，同由于天灾人祸或对某些异常的自然现象不能科学解释，幻想“躲灾避难”所进行的封建迷信活动区别开来。对前者要予以打击；对后者则注重教育，不能视为犯罪。
（二）要把反动会道门的活动，同巫婆、神汉借封建迷信进行造谣、诈骗钱财的犯罪活动区别开来。对后者应按刑法第一百六十五条的规定处罚。
（三）要把反动会道门活动，同宗教活动严格区别开来。对前者要依法打击，对后者要依法保护。
四、对反动会道门的道产，应按以下原则处理：
（一）对反动会道门道首和其他成员诈骗和利用各种名义筹集起来用于反动会道门活动的钱财，应一律依法收缴，上交国库。
（二）对用于反动会道门活动的经文、训书、道具等，应作为罪证，一律依法收缴。
（三）对反动会道门用于活动的坛堂房产依法予以没收，交当地人民政府处理；对占用或借用私人房屋作坛堂的，对房主应依法训诫，并责令其具结悔过，将房屋退还房主。
